Помощь риелтора в строительстве новых домов

По статистике каждый пятый клиент, покупающий квартиру или дом, решается на строительство. Зачастую клиент не понимает, чем может помочь риелтор, если клиент и сам может найти строительную компанию по журналу или заглянуть в их офис в одном из строящихся районов. Расскажу только об основных преимуществах работы с риелтором при строительстве нового жилья.

Во-первых, в этом случае клиент ничего не теряет, так как комиссия риелтора уже включена в стоимость строительства нового дома, и если клиенты приходят к строительной компании напрямую, эта комиссия достается компании как дополнительная прибыль.

Многие заблуждаются, что раз они пришли без риелтора, то могут получить дополнительную скидку от компании-застройщика – это не так (проверено на собственном опыте). Если компания и предоставит скидку, то это не потому, что вы работаете без риелтора, а потому, что у этой компании такая политика ценообразования и в цену уже заложена “маржа” на небольшую скидку, и вы сможете ее получить и работая с риелтором.

Во-вторых, риелтор поможет в выборе застройщика, плана и расположения дома. Не все компании-застройщики одинаковы и риелтор может подсказать, какая компания более надежная, у какой более низкие цены, с какой компанией можно торговаться, а с какой нет.

Планы домов тоже бывают самые различные. Все они обладают разной функциональностью и могут иметь разную ценность при перепродаже дома. Риелтор поможет принять решение в выборе расположения дома (юг, север, запад, восток; зеленая зона, угловой участок, расстояние от дороги, школы, игровой площадки и т.д.)

В-третьих, риелтор пригодится при составлении контракта. У компаний-застройщиков всегда свои бланки контрактов, которые они преподносят покупателям как единственно возможный вариант, в котором якобы нельзя делать никаких изменений.

Естественно, ведь этот шаблон был разработан юристом компании-застройщика, чтобы максимально защитить компанию, а не клиента. Толковый риелтор знает, что любой контракт можно менять – добавлять или убирать условия, вносить штрафные санкции в случае невыполнения обязательств в срок и т.д.

В-четвертых, знающий риелтор подскажет, какие улучшения базового варианта дома (upgrades) надо делать обязательно, а что можно потом сделать самим дешевле. Например, сделать высоту потолка в подвале не 8, а 9 футов, стоит не очень дорого на этапе строительства дома.

Потом же, когда дом построен, увеличить высоту потолка практически невозможно. Кроме этого, риелтор знает, какие апгрейды увеличат стоимость дома, а какие нет, сориентирует, насколько цена застройщика на тот или иной upgrade сопоставима с ценами ремонтных строительных компаний.

В-пятых, как бы сентиментально это ни звучало, риелтор может стать психологической поддержкой во время всего процесса покупки нового дома. Как при покупке машины, всегда хочется иметь с собой рядом человека, который хорошо разбирается в машинах и поможет сделать вам правильный выбор (я не имею в виду продавца дилершипа).

Так и тут, сознание того, что рядом профессионал, который знает все нюансы этого процесса, придает уверенности в том, что одну из самых важных покупок в жизни вы сделаете правильно и выгодно для вас.

Изучив предложения от других риелторов по покупке нового жилья, я пришел к выводу, что не так много риелторов имеют опыт и предлагают данные услуги.

Во-первых, они возможно не имеют достаточных знаний и опыта в сфере строительства нового жилья, а во вторых, комиссия при строительстве зачастую намного меньше, чем на рынке вторичного жилья и выплачивается она только после окончания строительства , что может составить от шести месяцев до года с момента заключения контракта.

Это, в основном, и объясняет, почему многие риелторы даже не предлагают такую альтернативу как строительство нового жилья.

При работе со своими клиентами я всегда предлагаю посмотреть разные варианты – и вторичное жилье, и строительство нового.

КОРР: Наверно, новое жилье, как и новая машина, значительно дороже, чем старое?

Сазанович: В этом и весь парадокс, что нет. Как правило, жилье становится дороже после 5-10 лет, то есть оно еще достаточное свежее, но уже в районе есть вся инфраструктура, возле дома постелена трава, сделан забор и т.д.

Новые дома зачастую дешевле аналогичных на вторичном рынке жилья. Это связано и с тем, что, как правило, они находятся дальше от центра города, а также с тем, что не все люди готовы связываться со строительством из-за его более длительных сроков, необходимости обустраивать территорию (трава, дек, забор и т.д.), не хотят жить в районе, в котором ведется стройка.

С другой стороны, тем, кто решит строить, не нужно думать ни о каких ремонтах на ближайшие 5-10 лет, они могут выбрать всю внутреннюю отделку по своему вкусу, ну и, конечно, ничто не может сравниваться с чувством, что этот дом был построен для тебя и твоей семьи, и вы первые, кто в нем живет.

Есть, конечно, противники нового жилья, которые считают, что сейчас плохо строят и качество не то, что было раньше. Я же убежден, что технологии не стоят на месте и даже если старый дом был когда-то построен очень качественно, то он все равно со временем стареет и изнашивается и будет требовать гораздо больше ремонтных работ, чем новый.

Об авторе Alex Sazanovitch

Александр Сазанович - Риелтор, Консультант по аренде и строительству нового жилья в городе Калгари.
Запись опубликована в рубрике Жилищный вопрос от Алекса Сазанович, Повседневная жизнь. Добавьте в закладки постоянную ссылку.

20 комментариев на «Помощь риелтора в строительстве новых домов»

  1. barabulka говорит:

    А как быть со школами в районах новостроек? Ведь хорошие школы, как правило, располагаются в обустроенных районах и имеют свой высокий рейтинг?

    • Alex Sazanovitch говорит:

      barabulka, очень часто в еще строящихся районах не имеется своих школ и поэтому детей определяют в школы из соседних районах. Некоторые из этих школ в числе самых лучших, как например Olympic Heights, некоторые школы — попроще. Так что при строительстве, также как и при покупке вторичного жилья нужно смотреть к каким школам приписан тот или иной район и соответственно учитывать это, при окончательном решении.

  2. Regina говорит:

    В Канаде люди очень редко, практически никогда не живут десятилетиями в одном доме. И даже, если вам придется менять дом всего раза три в этой жизни, то каждый раз не станешь по паре лет ждать, пока дом построят, и еще года по три- пока местность обрастет инфраструктурой. Потому так редко кто-то заморачивается построойкой дома с нуля, да, еще так, чтобы во всех деталях разобраться. Потому, в основном, в Канаде считают » лишним головняком» строить дом » с нуля в чистом поле».

    Насчте школ- не знаю, как в Калгари. а у нас тут в ВС Интериорс, новые районы умудряются строить на пустырях уже заселенных «немолодых»районов (со всем известным рейтингом школ). Возможно, это связано с тем, что у нас тут горы, и расползаться «новыми района» по степи просто некуда.

  3. Mju говорит:

    Саша, ну если вы профессионал в этом деле, тогда объясните пользу в выборе высоты в бейсменте 9, а не 8 футов.
    Ну вот никак не пойму, если у меня высокие потолки на первом этаже и жилой developed basement с высотой 8 футов(2,4м) с кинозалом, спальней, мастерской и подсобками, высота которых меня АБСОЛЮТНО устраивает, зачем мне внизу больше? Места на 1-ом этаже не хватает, поэтому будем тусоваться в бейсменте?

    Многие бейсменты после постройки долгие годы остаются нетронутыми и нежилымы. А при перепродаже ВЫСОТА бейсмента на цену влиять не будет, а вот еще одна бонусная комната на первом этаже может сыграть очень важную роль.

    • Alex Sazanovitch говорит:

      Конечно Mju, с удовольствием объясню по поводу высоты потолков в бейсменте. Когда вы строите дом, то высота потолков на первом и втором этаже указывается уже после отделка (тоесть итоговая), а высота потолка в бейсменте — указывается инжинерная (тоесть от бетонного пола до деревянных перекрытий). К тому же следует учесть, что в подвале в некоторых местах имеются отопительные трубы, которые уменьшат потолок еще на один фут. Итого, в случае отделки бейсмента (поднимется пол за счет изоляции и напольного покрытия и уменьшится потолок за счет обрешетки и гипсокартона)и получится,что при 9 футовых потолках высота потолков будет 7,5 — 8 футов., при 8 футовых потолках — 6,5 — 7.
      Думаю вы встречали бейсменты, где есть ощущение, что вот-вот ударишся головой об потолок — в таких случаях люди отделывали 8 футовые потолки, которые превращились в некоторых местах в 6,5.
      Надеюсь в данном случае понятен мой совет обратить на это внимание и вслучае, если вы планируете использовать бейсмент не только для хранения ненужного хлама, потратиться не то, чтобы сделать его 9 футов (инженерный размер).
      И к тому же высота потолка в бейсменте при перепродаже тоже играет свою не последнюю роль. А стоимость бонусной комнаты на первом этаже на много превышает стоимость 9 футового потолка в бейсменте ( обычно 1,5 — 2,5 тысячи за увеличенный потолок в подвале).
      Так что, Mju, надеюсь мой ответ вас устроит, и если появятся еще какие нибудь вопросы относительно строительства, с удовольствием на них отвечу.

      • Mju говорит:

        Саша, все же ваша теория расходится с практикой 🙂

        Взяла рулетку и измерила высоту бейсмента в подсобке, где остался бетонный пол и деревянные перекрытия — 2.36 м. Высота же готовых комнат от ковролина до готового потолка — 2.32 м, а там, где проходят трубы — 2.08 м, но такие «отрезки» занимают совсем немного места и проходят вдоль стен одной комнаты, отчего общее ощущение — что в комнате нормальные потолки.

        Делать в бейсменте везде одинаковую высоту из-за полметровой полосы — не вижу смысла.
        Вообще, лучше просто процитирую, что «потери в высоте помещения после монтажа гипсокартонного потолка несущественны — около 3—5 см», плюс ковролин в бейсменте используют со стандартной толщиной в полдюйма (12 мм), просто плотность у него другая, но высота стандартная как у обычного carpet. Но в сумме тут ну никак не набирается 30-45 см (1-1.5 фута).

        Но не в этом суть, понятно, что в большинстве случаев люди предполагают, что будут использовать бейсмент не только для
        хранения вещей. Но на практике бейсменты остаются в таком же виде десятилетиями, а в новых районах такой процент намного больше. Поэтому как-бы две тысячи тут, две там … Не всегда нужные функции «на потом» откладываются потихоньку в дополнительную сумму при строительстве. Вы то сами уже обустроили свой бейсмент?

        Уже не раз была свидетелем, как дома одинакового метража почти рядом расположенные продавали с большей ценой те, у которого был нежилой basement, но в нормальном состоянии первый и второй этажи, чем те, у которых был жилой basement, но удовлетворительное состояние дома в целом. Поэтому многие не заморачиваются и если есть деньги — то вкладывают в то, что считают нужным сейчас, чем в разработку бейсмента. Да и не жилой basement достаточно часто преподносится как бонус: купишь — сделаешь на свой вкус, что часто имеет смысл, так как предостаточно насмотрелась на бейсменты, в которых возникала только одна мысль: «лучше бы они ничего с ним не делали».

        И все же согласитесь, что иметь 3-ю или 4-ую бонусную комнату уже сейчас на первом этаже (двухэтажки) всегда удобнее (пусть и дороже), чем потолки в бейсменте на 30 см больше, который надо еще довести до ума имея дополнительно хотя бы тысяч 40.
        Поэтому такой рецепт (потолки) не всем подходит.

        • Alex Sazanovitch говорит:

          Понятно, Mju, что высокие потолки вам в бейсменте не нужны. И многие, пока не начинают отделывать бейсмент, не задумываются об итоговой высоте потолков. Моя работа, как риелтора, состоит в том, чтобы показать и рассказать что это такое, но не в коем случае на заставлять или настаивать. Мои клиенты сами принимают решения, и эти решения основываются на том, что я показываю преимущества и недостатки той или иной опции. В данном случае, если показав вам несколько бейсментов вы решили, что вы не готовы потратить 1500-2500 на данную опцию, значит так тому и быть.
          Многие строительные компании не предлогают большое количество опций, потому как с этого особо не зарабатывают, поэтому зачастую приходится самим узнавать про дополнительные опции, и для каждого данные опции могут быть совершенно разные и универсальных рецептов не существует.

          • irike говорит:

            Я думаю, здесь вопрос в потребностях каждой отдельной семьи. Для меня высота потолков — наиважнейший пункт ,т.к. рост моего мужа 1,98 м. Когда мы еще не думали об иммиграции и собирались купить дом на родине, вопрос о высоте потолков был первым, который я задавала риэлторам. Если же люди при высоте потолка 2 метра чувствуют себя комфортно, то зачем заморачиваться?

          • Mju говорит:

            irike:
            Абсолютно соглашусь, что это потребности каждой семьи и каждого конкретного случая.

            Но не путайте потолки в доме и в бейсменте (который вам может и не понадобится вообще).
            Если важна высота потолков, тогда просто смешно делать высокий бейсмент и 8-мифутовые во всем доме.

            У меня высота в бейсменте все же 2.32, а не 2 метра, как бы разница большая 🙂
            И это благодаря граммотному и современному ремонту, сделанному предыдущими хозяевами.
            Итоговая высота в спальнях — 2.42.

            Кому что нужно, это правда. Только всегда интересно, когда люди начинают продавать дом, а такого «бонуса» в бейсменте покупатели даже и не замечают, зато замечают другие НАМНОГО важнее вещи 🙂

        • Evgeny говорит:

          Mju, мы в свое время из за соображений дополнительной звуко изоляции делали в бейсменте dropped ceiling. Вот там то дополнительное расстояние очень пригодилось. Да и ковролин на голый цемент ь не очень хорошая идея. Мы делали на бетон сначала пенапластовые панели, а сверху ламинат. Т.е. вышло гораздо больше 12мм. Что касается отделки бейсментов — то действительно народ с этим особо не заморачивается. Одним бейсмент просто не нужен, а другие покупают недвижимость на 3-5 лет сля последующей перепродажи.

  4. Yury M. говорит:

    мда… опции, подвалы, школы… приличный «головняк»

    • Alex Sazanovitch говорит:

      Ну как сказать, при покупке вторичного жилья весь этот головняк тоже присутствует, и школу выбрать, и дом с необходимыми опциями подобрать. Решать все равно вам, строить или не строить, покупать или арендовать. 🙂

  5. Natali_Feo говорит:

    Мне статья понравилась. Все-таки важно знать, нужно ли лишнее звено в цепи или нет. Спасибо.

    • Виктория говорит:

      Natali_Feo, это из разряда знал бы прикуп, жил бы в Сочи:) На ваш вопрос нет ответа. Потому как можно делать и так, и эдак, и люди так и делают, и те и другие потом довольны:) Это только сам человек для себя решает нанимать ли ему иммиграционного адвоката или делать все самому. Нанимать ли риелтора или опять же делать все самому. Нанимать ли моргидж брокера и страхового брокера или самому бегать по банкам и страховым компаниям, заполнять налоговую декларацию самому или нанять специального бухгалтера, нанимать ли уборщицу или напрячься и убрать самому, заправить машину самому или вызвать помощника и т.д. еще куча точно таких же дилемм.
      В этом обществе вы легко можете обойтись во всех вопросах только своими силами, не нанимая других лиц. Но с другой стороны существует целая армия тех, кого вы можете нанять себе в помощь и в пользу. И учитывая то, что эта армия растет, значит и спрос на нее тоже есть:) И потому сказать однозначно выиграете ли вы или проиграете от того что наймете кого-то или нет, сказать на самом деле невозможно:) Это борьба тупоконечников с остроконечниками:)
      И здесь таких тем, где нет очевидного победителя очень много, например очень популярная тема какой провайдер лучше Telus или Shaw:) И так далее до бесконечности:)

    • Alex Sazanovitch говорит:

      Пожалуйста, Natali_Feo. Я рад, что вам понравилась моя статья.

  6. Aleksandra говорит:

    А когда будет статья о строительстве на акридже, о преимуществах и недостатках?

  7. irike говорит:

    Алекс, спасибо за статью. У меня такой вопрос: когда мы собирались строить дом, меня архитекторы предупреждали: «Имейте ввиду, что заселяться в дом лучше через 2-2,5 года, когда пройдет усадка (усушка/утруска 🙂 ) .» Есть ли в канадском строительстве понятие «усадки» как нормы?

    • Alex Sazanovitch говорит:

      irike, Спасибо за вопрос. И действительно, разница в сроках строительства, в том числе и из-за периода усадки, на родине и в Канаде радикально отличается. Недавно разговаривал со знакомым из Беларуси, который уже 5 лет строит свой дом. Спрашиваю его о том, как стройка, а он отвечает: «Ну стройка уже почти закончилась, осталась только внутренняя отделка!»
      В Канаде в свою очередь, строительство, вместе с внутренней отделкой длится меньше года и вы можете вселяться. Как такового периода усадки нет. Когда строится дом, то экскаватор роет котлован под бейсмент метра 2-3 глубиной (тут особенность такова, что дом должен быть построен на нетронутом основании земли, а именно – вырыть именно столько, чтобы сразу на этом строить. То есть, по плану подвал будет 2,5 метра, и они не могут вырыть 3 метра, а потом засыпать обратно пол метра. Думаю из-за этого дом практически не подвержен усадке.)
      И к тому же сам дом – это деревянный каркас, обшитый плитами ОСП и по весу не сравниться с весом кирпичного дома.
      При строительстве нового дома в Калгари действует гарантия 1-2 года на косметические дефекты и 10 лет на структурные дефекты.

Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.