Как я покупал дом : Финансы и стадии покупки

Цифры, цифры, цифры!

Как уже упоминалось в первой части цикла, именно незнание конкретных сумм частично сподвигло меня на покупку своего жилья. Потому что, на вопросы типа «сколько стоила квартира», «сколько процентная ставка по ипотеке (mortgage rate)» и «каков месячный платеж» хозяева обычно ответят вам легко.

Однако процентная ставка меняется в зависимости от срока на который вы берете ипотеку (mortgage), типа ипотеки, и обычно идет вверх при каждом промежуточном пересмотре. Помимо этого еще есть налог на недвижимость (property tax), взнос в кондоминиум (condo fees), коммунальные услуги (utilities), еще есть «ремонт» и непредвиденные расходы.

При покупке дома помимо первичного взноса (downpayment) часто имеется страховка CMHC, платежи для завершения сделки (closing costs), последние бывают до 1.5% от стоимости. Также есть оплата инспекции дома (home inspection) и обязательная страховка жилья. Ну и еще же предстоит переезд. Голова идет кругом только от одного перечисления всех платежей.

Но подождите, если это всё так не выгодно, откуда бы бралось столько людей, сдающих жилье? То есть свои затраты они все-таки отбивают на домах и квартирах, что вы снимаете? Причем, landlords* — это не только люди, купившие жилье когда недвижимость стоила в разы меньше, а и новоиспеченные хозяева квартир и домов.

После долгих поисков в интернете и расспросов знакомых стало ясно, что следует все-таки ввязаться в драку и потом уже разбираться, ибо у каждого свой конкретный случай, а значит и цена вопроса.

Для начала давайте про стадии покупки, через которые мне пришлось пройти.

1. Вы получаете подтверждение (pre-approval) на ипотеку.
То есть с вами утверждают сумму, которую вы способны занять у банка. Проверяют вашу финансовую состоятельность по нескольким параметрам: подробности не сложно найти в сети.

Следует помнить два момента. Первый, что утверждаемая сумма это та, которая будет браться в долг, и она меньше стоимости дома. Скажем, понравившийся дом стоит $450 тысяч, но есть $65 тысяч на первичный взнос, то есть ипотека вам нужна на $385 тысяч. Второй, что вы можете брать ипотеку под ремонт тоже.

Скажем, вместо дома за $450 тысяч, вы находите за $300 тысяч, но в него необходимо вложить еще $150 тысяч, чтобы привести в порядок. Получается точно такая же сумма под ипотеку, но дом теперь отделан на ваш вкус, ковролин не хранит секретов от предыдущих хозяев, а под холодильником точно не окажется крошек 10 летней давности.

2. Выбираете дом в своей ценовой категории.
Риелтор подбирает для вас варианты (у него есть доступ к домам, которые еще не в общем списке) или вы ищете самостоятельно. Смотрите жилье и корректируете свои требования, в итоге находите нужное.

3. Делаете предложение на покупку (offer).
Поскольку продавца вы даже не видите, то просто заполняете форму со своим риелтором, он передает эту форму риелтору продавца.
В этот момент обычно указывают условия: просят скидку или, скажем, что-то доделать, или оставить стиральную машинку в довесок :), указывают дату вступания во владение. Также заявляете время на раздумье над вашим предложением — обычно это сутки.

4. Ждёте ответа.
Могут согласиться сразу, могут выставить встречные условия, могут отказать по разным причинам.

5. Отдаете залог.
Он составляет обычно 5-10 тысяч и отдается после получения согласия на продажу. Сумма вычитается потом из первичного взноса и показывает серьезность ваших намерений. У меня, кстати, была ситуация, когда сделка не сложилась по обоюдному согласию и этот залог мне просто вернули.

6. Далее обычно назначается инспекция дома/жилья.
Порой риелтор настаивает на использовании инспектора, которому он доверяет (но оплачиваете все равно вы), таким образом он прикрывает свою пятую точку, чтобы вы потом не пришли к нему с вопросом: «почему дом не соответствует требованиям». Кстати, это не мешает вам привести своего человека-советника, если такой имеется.

Когда у вас существуют какие-то принципиальные вопросы — стоит обсудить их заранее, потому как на проверку некоторых моментов нужно получать разрешение продавца. Обычно инспектор осматривает все так, чтобы не нанести вреда дому, то есть снимать панели или высверливать фундамент он не будет.
Еще один момент, если продавец будет подсовывать вам готовый отчет по инспекции дома или своего инспектора — просто улыбайтесь и отвечайте: «спасибо, мы уж как-нибудь сами».

7. Параллельно оформляется конечная сумма на ипотеку и CMHC fee.
CMHC fee — единовременная страховка для банка если вы вдруг не сможете все выплатить, которая требуется в случае первичного взноса менее 20%.
Классно придумали, правда? Вы у них деньги берете в долг и еще им же оплачиваете страховку, на случай если они эти деньги с вас забрать не смогут :).

8. Получаете первичные результаты инспекции дома.
Ее данные используют юрист и страховщик, также специалист по ипотеке ждет ее результатов.

9. Подписываете окончательные документы по ипотеке.
Если оба супруга вступают во владение, оба должны оставлять свою подпись. Результаты отправляются юристу.

10. Договариваетесь об обязательной страховке на дом.
Технически дом не ваш пока вы его полностью не выплатили, поэтому банк обязывает его застраховать. Отправляете данные по страховке юристу.

11. Подписываете бумаги с юристом.
И переводите ему первичный взнос, оплату за его услуги и завершающие платежи (возврат бывшему владельцу переплаченных property tax и тому подобное).

12. Подключаете коммунальные услуги, переводите почту и интернет на новый адрес.

13. В последний вечер перед передачей ключей можно запросить просмотр дома, чтобы проверить все ли в порядке и выполнены ли обговоренные условия. На следующий день риелтор отдает вам ключи — вы хозяева.

Теперь собственно цифры на моем примере.

Сразу хочу заметить что моя казачья прижимистая натура не позволила мне покупать большое и дорогое жилье. В то время когда средняя цена дома в Калгари была в районе $400 тысяч, и нас без проблем утверждали на ипотеку под него, мы поставили себе верхнюю границу в $350 000.

Домик, который мы в итоге приобрели в ноябре 2011, был — 19-ти летнего возраста. У нас нет гаража и довольно скромный задний дворик, но пока нас это абсолютно устраивает.
В объявлении на MLS.ca дом стоял за $289 000, мы предложили взять за $287 000, хозяева согласились.

С 16% первичного взноса ($45 920), мы взяли ипотеку на сумму $241 080.

Инспекция дома стоила $577. До этого мы делали предложение еще на один дом, гораздо более старый но в районе Renfrew, его инспекция обошлась в $650. Когда в нем нашли трещины в фундаменте, посоветовали еще позвать structural engineer, чтобы получить консультацию (это было бы от $500).

Инспекция на каждый следующий дом — новый платеж из вашего кармана, но на этом лучше не экономить, тем более если у вас нет опыта. Скажем, если бы я не делал инспекцию на тот первый дом, я бы в итоге «попал» тысяч на 30-50, так как там промокал подвал (инспектор высветил сканером) и утепление в стенах от старости свалилось вниз (тоже тепловой сканер показал), хотя сам дом был очень аккуратным.

Единовременные платежи:
— оплата юриста и другие платежи для завершения сделки — $1 401.
— CMHC страховка — $4 702, обычно добавляют к ипотеке, но я оплатил сразу.

Годовые платежи:
— налог на недвижимость — $2 000. Его можно разбить на месячные, но после первого года я решил, что выгоднее платить раз в год.
— обязательная страховка жилища — $930, ее также можно платить помесячно при желании.

Месячные платежи:
— ипотека — около $1 150 (variable rate = 2.7%, но опасность variable в том, что он может измениться в худшую сторону в любой момент).
— коммунальные услуги: электричество, вода, канализация, мусор — $200-350.
Теперь еще интересный момент.
Когда я решал сколько денег положить на первичный взнос, я просил специалиста по ипотеке сделать для меня некоторые усредненные вычисления. Приведу их здесь, чтобы проиллюстрировать почему я решил положить меньше 20% и заплатить CMHC страховку.

Дом за $350 000 c 20% первичного взноса, на 30 лет под 3.39% fixed.
Ипотека в $280 000 (так как $350 000 минус $70 000[=20%]). За весь срок при помесячных платежах я выплачиваю назад банку около $446 470 (это сумма долга плюс набежавшие проценты). Добавляем к сумме первичный взнос в 20%.
Итог — $516 470.

Дом за $350 000 c 15% первичного взноса, на 30 лет под 3.39% fixed.
Ипотека на $297 500 ($350 000 минус $52 500[=15%]). За весь срок при помесячных платежах я выплачиваю назад банку около $474 370 (сумма долга плюс проценты). Добавляем к сумме первичный взнос в 15% и CMHC fee (в данном случае было $3 570).
Итог — $530 440.

$530 440 — $516 470 = $13 970
То есть, внеся 15% вместо 20%, вы за 30 лет переплатите $13 970 (или $465 в год на протяжении 30 лет, или $39 в месяц). Кто-то скажет: «не так уж и мало!». Но помните, что следуя цифрам в нашем примере, для покупки с 20% вам нужно иметь (внимание!) на $17 500 больше на старте. Почувствовали разницу? Не в течении 30 лет собрать, а в тот момент когда вас утверждают на ипотеку иметь на $17 500 больше…

Есть конечно свои тонкости, как и везде. Например сегодня, если у вас нет 20% банк не даст вам ипотеку дольше чем на 25 лет. Но поэтому я отметил, что вычисления усредненные, всегда просчитывайте свою конкретную ситуацию.

А теперь давайте прикинем, просто так для себя, грубо про покупку против съема. На следующие 25 лет мы возьмем замороженные цифры, как будто ни инфляции, ни изменения процентной ставки, ни роста цен не будет.

Итак, скажем, вы покупаете дом за $450 тысяч, из них $50 тысяч первичный взнос и ипотека на $400 тысяч (срок 25 лет с процентной ставкой в 3.5%).
В итоге дом за $450 000 в 25 лет выходит в следующие цифры:
— $50 000 первичный взнос,
— $400 000 долг,
— около $201 000 набежавших в сумме процентов,
— примерно $50 000 налог на недвижимость (из скромных расчет $2 000/год),
— где-то $100 000 на ремонт и поддержание дома в течении 25 лет,
Через 25 лет у вас будет свой дом, который встанет вам в $801 000.

Теперь если снимать жилье.
Рент за $1 400/мес (условия конечно попроще, чем в доме за $450 тысяч, но очень даже хорошие) за 25 лет встанет в $420 000. Почти на половину меньше, но уже без дома в итоге. Хотя съемное жилье, это все-таки съемное жилье, мы это уже осознали.

…Оркестр трубит басами, трубач выдувает медь.
Думайте сами, решайте сами: иметь или не иметь! (с) Ирония судьбы

——
*landlords — хозяин жилья или земли, которые сдаются в аренду
Продолжение истории следует.

Оригинал рассказа вы можете прочитать тут.

Запись опубликована в рубрике Недвижимость в Альберте. От Елены Степаненко. Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Один комментарий на «Как я покупал дом : Финансы и стадии покупки»

Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.