Аренда жилья в Калгари. Часть первая. Действующее законодательное регулирование и текущее состояние рынка аренды жилья.

« — Известно, — ответил Швондер, — но общее собрание, рассмотрев ваш вопрос, пришло к заключению, что в общем и целом вы занимаете чрезмерную площадь. Совершенно чрезмерную. Вы один живете в семи комнатах.

— Я один живу и работаю в семи комнатах, — ответил Филипп Филиппович, — и желал бы иметь восьмую. Она мне необходима под библиотеку.

Четверо онемели.

— Восьмую! Э-хе-хе, — проговорил блондин, лишенный головного убора, однако, это здорово».

М. Булгаков, Собачье сердце, 1925

Интересно, каково было бы возмущение героя романа М. Булгакова «Собачье сердце» — председателя домового комитета Швондера -, окажись он в современном Калгари, где типичная семья из трех человек проживает в среднем в шести комнатах? В Советском Союзе в 20 годах прошлого века такую семью ждала бы незавидная участь, ведь «всякая квартира, в которой число комнат равняется или превышает число душ населения, постоянно живущего в этой квартире» признавалась «богатой», и на этом основании подлежала принудительному уплотнению, т.е. вселению в нее дополнительных жильцов из числа бедных слоев населения.

История Канады не испортила жителей страны «квартирным вопросом». Для современных канадцев доступное, просторное и удобное жилье является естественной и неотъемлемой частью быта. О доступности жилья для жителей Калгари свидетельствует показатель доли расходов на жилье в общей структуре расходов, который для подавляющего большинства семей (75%) составлял менее 30% в 2011 году.

Жители страны не знали ни жестких нормативов жилой площади в расчете на человека, ни коммунальных квартир, ни перераспределения и реквизиции недвижимости.

Исключениями являются две темные страницы истории Канады. Первая —  изъятие земель и имущества, а также  принудительное переселение в резервации коренных жителей северо-американского континента (first nation people). Вторая — ссылка в трудовые лагеря и конфискация имущества этнических японцев, ставшая ответной реакцией правительства Канады на атаку японскими войсками базы тихоокеанского флота военно-морских сил США – Перл Харбор – в декабре 1941 года.

Согласно National Household Survey (NHS), по состоянию на 2011 год каждая четвертая семья (27,5%) в Калгари проживала в арендованном жилье. В целом по стране данный показатель составил более 30%.

Канада – страна иммигрантов: каждый пятый житель Канады рожден за ее пределами. Ежегодно в Канаду прибывают около четверти миллиона иммигрантов, которые в определенной степени подпитывают спрос на аренду жилья. По состоянию на 2011 год каждый четвертый житель Калгари являлся иммигрантом в первом поколении.

Принимая во внимание, что тему рынка аренды жилья ввиду ее объемности невозможно полноценно раскрыть в рамках одной статьи, не утомив при этом читателя и не погрузив его в здоровый сон, следующие вопросы будут исследованы в рамках серии статей: текущее состояние рынка аренды жилья, законодательное регулирование рынка аренды, типы и стили жилых помещений, существующие в городе, ресурсы для поиска жилья, организация аренды, аспекты, на которые следует обращать внимание при найме жилого помещения, а также дискриминация и мошенничество в сфере аренды жилья.

Также следует отметить, что я не являюсь профессионалом в области аренды недвижимости. Изложенные в рамках статей сведения взяты из внешних источников, либо основаны на личном субъективном опыте, носят сугубо информационный характер, не могут быть расценены как профессиональный совет или юридическая консультация, могут быть неполными, содержать неточности, ошибки и устареть.

Текущий экономический спад в провинции Альберта обусловил высокую долю вакантных жилых помещений (vacancy rate), а также высокий коэффициент  оборачиваемости жилых арендных площадей (tenant turnover rate) в Калгари.

Vacancy rate в среднем по всем объектам жилой недвижимости в октябре 2016 года достиг своего исторического максимума за последние 25 лет и составил 7.0%, т.е. каждое 14 жилое помещение, предназначенное для сдачи в аренду, пустовало. По всему городу можно увидеть объявления о наличии свободного жилья.

1-vacancy

Tenant turnover rate в октябре 2016 года составил 39.7% , в два раза превысив средний показатель по стране – 20,0%. Tenant turnover rate отражает долю арендных площадей, на которых в течение определенного периода, например, года, происходит смена арендаторов. Таким образом, в Калгари в период с октября 2015 по октябрь 2016 года 39.7% объектов жилой недвижимости хотя бы раз арендовал новый арендатор.  Для сравнения, данный показатель в Greater Toronto Area за аналогичный период составил – 15.9%, в Ванкувере – 15,8%.

Высокие показатели vacancy и tenant turnover привели к снижению стоимости аренды жилых помещений на 7,6% по сравнению с предыдущим годом. В среднем стоимость аренды квартиры с одной спальней (one bedroom apartment) составила в Октябре 2016 года $1,050, с двумя спальнями (two bedroom apartment) – $1,258.

Законодательная база в Канаде бывает трех уровней: федеральная, провинциальная и местная. Регулирование рынка аренды жилой недвижимости осуществляется на провинциальном уровне. Требования законодательных норм в отношении аренды могут существенно отличаться от провинции к провинции.

В провинции Альберта как арендатор, так и лендлорд – не «твари дрожащие», а «права имеют». Развитая провинциальная законодательная база охватывает все основные аспекты взаимоотношений между арендодателем и арендатором, а также четко устанавливает права и обязанности обеих сторон.

Кроме того, невозможно не обратить внимание на то, что правительство провинции заботится о повышении уровня бытовой грамотности населения, в том числе и в области аренды жилья. С этой целью на сайтах различных правительственных организаций подробно, простым и доступным языком изложена и разъяснена информация, содержащаяся в законодательных актах, приведены наглядные материалы в виде инфографики и схем, а также  размещены видео сюжеты на тему аренды жилья. Ссылки на данные ресурсы будут приводиться по мере изложения материала.

В каждой провинции имеется своя служба, регулирующая взаимоотношения между участниками рынка аренды (rental authority). В провинции Альберта такой службой является The Ministry of Service Alberta или просто Service Alberta.

Полный перечень законодательных норм, так или иначе регулирующих аренду жилых помещений в провинции Альберта, представлен на информационном ресурсе Laws for Landlords and Tenants in Alberta некоммерческой организации the Center for Public and Legal Education Alberta, в разделе «Законодательство».

Основной законодательный акт, действие которого распространяется на большую часть взаимоотношений между лендлордами и арендаторами, – Residential Tenancies Act (далее – RTA), утвержденный Правительством провинции Альберта. Исключения, не относящиеся к сфере регулирования данного акта, перечислены здесь. В случае, если в аренду сдается жилое помещение в кондоминиуме, то действует также и иная законодательная норма – Condominium Property Act (CPA). В случае наличия противоречащих положений в RTA и CPA, CPA имеет большую силу.

Основные положения RTA простым и доступным языком разъяснены в следующих документах, подготовленных Service Alberta:

—  RTA Handbook,    

Consumer Tips. Information for landlords,

Consumer Tips. Information for tenants.

Также основные права арендодателя и арендатора описаны непосредственно на сайте Service Alberta, в разделе Housing, Properties & Utilities.

Кроме того, массу полезной информации  об аренде жилья можно почерпнуть на следующих сайтах:

— иммиграционной службы Канады — Citizenship and Immigration Canada (CIC), содержащем небольшую памятку для иммигрантов по вопросам аренды жилья в Канаде;

— национального жилищного агентства правительства Канады —  Canada Mortgage and Housing Corporation (далее — CMHC), в сфере ответственности которого находятся жилищные вопросы, в специальном разделе Housing for Newcomers, где освещаются основные аспекты, связанные с арендой жилья, включая видео-материалы. Отдельно стоит отметить The Newcomer’s Guide to Canadian Housing;

Laws for Landlords and Tenants in Alberta, принадлежащего некоммерческой организации The Centre for Public Legal Education Alberta, содержащий кладезь полезной, наглядно представленной информации для лендлордов и арендаторов, включая различные информационные гайды и материалы, а также ссылки на законодательную базу;

— некоммерческой организации Student Legal Services of Edmonton.

Маловероятно, что информации, содержащейся в вышеуказанных источниках, окажется недостаточно. Но выход предусмотрен и из такой ситуации: в провинции Альберта работает служба поддержи  — Consumer Contact Center, специалисты которой помогут найти ответы на вопросы, связанные с арендой жилья.

Помимо стандартных требований, предъявляемых к лендлорду и арендатору, хочется отметить ряд интересных положений провинциального законодательства:

  1. Договор аренды может быть заключен как в устной, так и в письменной форме.
  2. Размер страхового депозита (security deposit) – не может превышать размер арендной платы за один месяц. Лендлорд обязан поместить депозит в банк или иное кредитное учреждение на накопительный счет, где на депозит будут начисляться проценты, которые выплачиваются арендатору с определенной периодичностью.
  3. Лендлорд не вправе увеличивать размер арендной платы до истечения года с даты начала аренды или с даты последнего ее повышения.
  4. Лендлорд имеет право на посещение жилья в отсутствие арендатора и без его согласия только при условии, что арендатору было направлено письменное уведомление как минимум за 24 часа до момента посещения, с обязательным указанием причины посещения, точного времени или временного интервала, когда планируется посешение, и за подписью лендлорда. Данное правило не распространяется на экстренные ситуации.
  5. Арендатор обязан освободить жилье в последний день действия договора до 12 часов дня.
  6. Если арендатор изъявит желание выехать до истечения срока аренды, то лендлорд имеет право потребовать уплаты ежемесячных арендных платежей, предусмотренных договором аренды, вплоть до истечения срока его действия. Когда находится новый арендатор жилья, предыдущий арендатор освобождается от уплаты арендных платежей. Данное правило не распространяется на ситуации, когда жилье признается непригодным для проживания в соотвествии с требованиями Minimal Housing and Health Standards, утвержденным Alberta Health .
  7. Температура в жилье не должна опускаться ниже 22 градусов по Цельсию, в исключительных ситуациях – ниже 16 градусов, в противном случае жилье может быть признано непригодным для проживания.
  8. Minimal Housing and Health Standards не установлены требования к звукоизоляции жилья.
  9. В каждом жилье, сдаваемом в аренду, обязательно должна быть кухня и ванная комната с горячей и холодной водой, пригодной для питья, холодильник, плита и туалет.

Кроме того, арендаторам следует знать, что законодательство провинции Альберта в области прав человека – The Alberta Human Rights Act – запрещает дискриминацию арендаторов на основании расовой принадлежности, цвета кожи, происхождения, места рождения, религиозных убеждений, физических и умственных ограничений, семейного статуса, состава семьи, источника дохода, сексуальной ориентации, пола, гендерной принадлежности и гендерного самовыражения.

Подробные разъяснения по вопросам прав человека в области аренды размещены на портале Alberta Human Rights Commission, в разделе Other Areas. Подробно каждый из возможных видов дискриминации рассмотрен здесь. Подробную, доступно изложенную информацию о правах человека в вопросах аренды также можно найти на ресурсе Centre for Public Legal Education in Alberta.

Разногласия между лендлордом и арендатором возникшие в рамках отношений, регулируемых договором аренды или RTA, можно разрешить двумя путями: в досудебном порядке посредством обращения в Residential Tenancy Dispute Resolution Service, действующей в рамках Service Alberta, либо же путем подачи иска в провинциальный суд — Provincial Court. Большинство конфликтных ситуаций разрешаются в двух данных инстанциях. В редких случаях арендатор и лендлорд также могут обратиться в более высокую судебную инстанцию —  Court of Queen’s Bench. В случае если арендатор считает, что были нарушены его права человека, он также имеет право подать жалобу в Комиссию по правам человека в провинции Альберта – Alberta Human Rights Commission.

Продолжение следует!

Оригинал рассказа вы можете прочитать здесь.

Запись опубликована в рубрике А что у вас?, Адаптация иммигрантов в Канаде, Жилищный вопрос от Алекса Сазанович, Недвижимость в Альберте. От Елены Степаненко, Повседневная жизнь, Руководство для ньюкамера. Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Добавить комментарий