Ваш дом это не инвестиции!

Стоит ли вкладывать деньги в свое жилье и можно ли считать свою хижину – инвестицией?
Часть вещей, описанных здесь, я взял из своей книги Inside Banking доступной в продаже на Amazon.

Подозреваю, что у меня найдется много оппонентов, т.к. по всем каналам массовой пропaганды промывают мозг обратным. Я не буду спорить, если вы считаете, что ваш дом – ваша финансовая крепость, то пусть так и будет. Дочитайте только до конца, пожалуйста, прежде чем оставлять комментарии.

Канадская недвижимость находится в самом большом пузыре за историю существования Канады, последние 15 лет, когда цены на недвижимость растут как раковая опухоль, воспринимаются всеми как нормальное состояние экономики. Мало кто задумывается над тем, что зарплаты с каждым годом отстают от роста цен все больше и больше, а долги у Канадского населения уходят в стратосферу.

Помимо этого назревает пенсионный кризис, когда все надеются на кормушку от государства и прошлых работодателей, государство же не готово удовлетворить всех просящих.
Как вы думаете, что будут делать канадцы, которые владеют недвижимостью и надеются ее продать, чтобы содержать себя в старости?

Итак. В обществе людей существует поверье, что снимая жилье – мы выкидываем деньги на ветер.

Ок. Представим на секунду (я подразумеваю, что вы имеете свое жилье и тоже так считаете), что когда вы снимаете, то вы должны думать только об одной составляющей – сколько будет ваш рент.

Теперь вспомним, что когда мы владеем домом (квартирой, кондо – не имеет значения), то мы должны быть предсказателями сразу в нескольких направлениях. Какая будет погода завтра в Форт Маке, сколько денег потеряют страховые компании при пожаре там и насколько нам из-за Форт Мака поднимут страховку?

Какое настроение будет у нашего министра финансов и как он ограничит покупку недвижимости входящим покупателям в рынок и как это повлияет на продажу нашего дома? Как поведет себя процентная ставка в следующие годы? Скольким работникам нашего муниципалитета пообещают прибавку к жалованию и поднимут property tax на наш дом?

Где будет у нас работа завтра ? В связи с последним вопросом вообще куча нюансов, покупая дом вы ограничиваете свою рабочую деятельность только в пределах небольшого радиуса вокруг дома. Ок, предположим вас это устраивает. Что будет, если около вашего дома построят железную дорогу или тюрьму (это не гипотетический вопрос, а из моей собственной практики с клиентами)?

Среднестатистическая семья живет в своем доме 7 лет. Внимание вопрос, хоть один из читающих этот пост считал, сколько денег выдается банку в виде процентов в течение этих 7 лет? Сложно назвать это не выкидыванием денег на ветер. Про property tax, insurance, CHMC, legal fees при покупке и продаже, realtor fee при продаже и down payment, которым никто не может воспользоваться в течение 7 лет (или дольше, если вы живете в доме дольше) – я тоже молчу.

Как можно называть инвестицией то, что забирает у вас кучу денег и принесет доход только тогда, когда вы продадите?

Следующий миф – “купил за 100, продал дом за 150 = заработал 50”. Этот миф я слышу чуть ли не каждый день, как-будто люди продают и покупают яблоки. Почему люди не учитывают побелку стен, замену водопроводного крана, новый холодильник, оплату той же страховки, процентов по ипотеке и property tax, realtor fee и еще кучу вещей, которые они должны вбухать в дом в течении пребывания в домe с момента покупки до продажи?

Ах, да, забыл посчитать CHMC, покупая новый дом банки порой даже не удосуживаются вам посоветовать со старого дома на новый перенести этот немаленький побор и, покупая второй или 3й дом вы платите это на ветер 2й или 3й раз.

Сколько человек, который рентует, должен вбухать в чужой дом? Ответ вы сами знаете. Его ни побелка, ни протекшие краны не особо волнуют.

Следующее поверье – “зачем мне платить кому-то?”. Отлично. Я их отдаю банку, муниципалитету, страховой компании, электрику, Bricks,  водопроводчику и десятку других товарищей, но не кому-то. Почему все считают, что тот, кто снимает дом не может откладывать разницу между рентом и тем, что он(а) платил бы за дом?

Почему считается, что купив – я имею дом, а снимая, я ничего не имею. Почему никто не считает, что тот, кто снимает и имеет меньше месячных платежей, может путешествовать и лучше питаться, откладывать, тратить деньги на вещи, которые владельцам домов можно позволить только в кредит?

Представьте, вы снимаете за 1000 ИЛИ вы купили, вы не платите 1000, вы будете платить как мин 1500 в месяц (и это при условии, что у нас самые низкие процентные ставки в  истории Канады!), прибавляем к этому расходы на CHMC, legal fees, property и т.д., все то, что я описал. Теперь посчитайте, если человек инвестирует разницу, сколько бы он(а) накопил за 25 лет, инвестируя в любой balanced mutual fund (в среднем 5% годовых, не надо сумасшедших примеров).

Причем, не обязательно инвестировать в mutual fund, можно инвестировать в серебрянные монеты, открыть свой бизнес или даже покупать сельскохозяйственную землю (да-да, такое тоже возможно, вкладывая небольшие суммы денег).

Какие у того, кто снимает, есть риски в инвестиции: инвестиция может упасть в цене? Да, но тоже может произойти и с недвижимостью (Евангилие от Canadian Real Estate Association, чтобы не было еретиков, не предоставляет статистику КАК недвижимость уже падала в Канаде в прошлом, но эту статистику не сложно найти, главное разуть глаза).

Является ли mutual fund – illiquid? Нет, в отличии от дома. Является ли mutual fund неделимой инвестицией? Нет, в отличии от недвижимости можно продать любое кол-во и оплатить любые счета, а вот дом по кирпичу не продашь. Является ли mutual fund привязанным к одному месту? Нет, завтра нашли работу в 100 километрах и переехали, на инвестицию не повлияло.

Можно ли инвестировать mutual funds в RRSP или TFSA? Ответ очевиден, с домом все куда сложнее. С домом вы платите за него после налогов, а вот в RRSP кладете ДО. Как качество вашей жизни меняется если вы теряете работу? Если вы не знаете – приезжайте к нам на Колыму в Альберту, сразу узнаете. Те, кто сидят без работы в своем доме спят намного реже и меньше, чем те, кто сидят на мешке денег (т.к. они инвестировали разницу) без дома.

Следующий момент – “у меня будет что-то свое через 25 лет”. Тоже интересное замечание. Если я вам скажу взять 5%, одолжить 95% и купить золото, то вы посмотрите на меня как на сумасшедшего, тем не менее золото переживет и вас, и меня, и ваш дом, и останется золотом. Люди это не делают, т.к. там нет диверсификации, т.к. брать 95% рискованно, т.к. вы можете потерять работу и еще куча причин (и я не призываю это делать!). Тем не менее с домами люди на это идут.

Вы знаете сколько ваш дом будет стоить через 25 лет? Вы уверены, что его не сьедят насекомые (не миф), что у вас не будет тайфуна или наводнения (не миф), что у вас будут деньги на его оплату в будущем (вы помните 80е когда ставки были по 20% годовых?)?

Что будет, если ваш район, где вы сейчас живете, станет самым криминальным через 15 лет? Это не происходит за один час, но этот момент можно упустить, и опять таки, это то, что было у моих клиентов. Если вы живете в кондо, вы уверены, что вашему дому не надо будет менять крышу и каждому жильцу не предъявят счет в 10 тыс долларов (это тоже не миф)?

Тем не менее люди с головой бросаются в полмиллионный долг и бросают все средства на скорейшее погашение оного.

Следующая нелепица, наверное самая большая, относящаяся к предыдущей фразе.
“Я буду выплачивать свой дом как можно скорее!” У меня все время один и тот же вопрос – зачем???? Это вам банк сказал, что вам нужно погасить долг? Или вы сами решили?

Скажите, пожалуйста, если у вас есть 2 кредитки, по одной вы платите 30% годовых, а по второй 3% годовых, какую вы будете выплачивать как можно быстрее?
Если вы Homo sapiens, то подразумеваю, что ту, что с 30%, размер долга не имеет значения.

Теперь слово долг мы поменяем на слово “подоходный налог” и “ипотека” соответственно. Ваш подоходный налог никуда не денется, даже если вы оплатили ипотеку. Если вы положите на RRSP 1 доллар, то сэкономите (в зависимости от вашей налоговой шкалы) 30%, а положив в ипотеку сэкономите 3%. Куда надо класть деньги? Тогда почему у половины моих людей в Канаде RRSP room больше, чем размер дома?

Также, как вы думаете, почему вам банк постоянно говорит, что надо оплачивать ипотеку как можно быстрее? Просто, во первых вы в доме все равно, по статистике, не больше 7 лет, потом переедете и все начнется сначала, с вас будут брать опять проценты по-новой, первые 7 лет самые дорогие для вас и самые лакомые для банка.

Банк хочет стимулировать ваш переезд, когда у вас есть equity в доме, чтобы вы перебрались в размер (читайте долг) побольше. Но самое основное – банк не хочет получить завтрашние деньги, банк хочет сегодняшние. Долг в 300 тыс сегодня и через 30 лет – не одно и то же.

Если вы сделали вывод из этой статьи, что покупать глупо и все должны снимать – то вывод неправильный. Смысл не в этом. Ваш дом – это место, где вы живете, и не более. Если вы продадите его дороже, чем купили – отлично, но не расчитывайте на это, чтобы избежать разочарования. Я встречаю очень много людей, которые или жалеют что купили т.к. купили дорого, или продали и не понимают, почему дома растут, а они заработали за 3-5-10 лет всего несколько тысяч.

Во-первых, когда вы покупаете жилье – не рассматривайте его как инвестицию, она таковой не является. Инвестиция – это то, что приносит вам деньги, а не заберает.
Во-вторых – не вбухивайте туда все средства, откладывайте в другие заначки, они вам пригодятся.

В-третьих – если вы покупаете жилье, испортите комиссию риелторам и живите в нем всю жизнь, а не 7 лет.

Дом должен быть для вас, а не вы для него. Если вы горбатитесь 24 часа в сутки, чтобы покрыть ипотеку и свести концы с концами – то вы пчела, которая работает на пчеловода, чтобы пчеловоду было достаточно меда. Вы же все время не понимаете, куда мед пропадает.

Если вы не спите по ночам из-за денег – плюньте на этот дом и продайте его завтра. Неужели потерянные годы, бессонные ночи, слезы и постоянное думанье где взять деньги стоит того, чтобы волочить эту домо-упряжку?

Банки, риелторы, государство, адвокаты заинтересованы, чтобы вы были по самые уши в долгах, вами намного проще управлять. Реклама на каждом заборе, промывка мозгов по телевизору и комментарии соседей и друзей, что без своего дома вы никто, воспринимаются нами как само собой разумеющееся. Людям начинают промывать мозг чуть ли не сходя с трапа самолета, что им необходима кредитная история, иначе они не смогут купить дом и это будет самая важная инвестиция в их жизни.

Самая важная инвестиция – это ваши дети, если таковыми располагаете, ваши отношения с окружающими и природой; то, с какими мыслями вас будут вспоминать, когда вы уйдете отсюда и то, какую жизнь вы проживете (включая и качество самой жизни и что мы в течении жизни сделали для окружающих). А будет ли у вас эта холупа за полмиллиона или миллион – не важно, мы приходим голые и таковыми уходим из этого мира. Можно прожить достойную и интересную жизнь и без дома.

Я не призываю продать, что имеете, я лишь призываю понимать, что ваши друзья или банкиры не должны думать за вас как и где вам жить. Большинство людей опирается на мнение окружающих, по принципу если уж Вася в своем доме – я что, хуже?

Не ориентируйтесь ни на чье мнение, кроме своего (моя статья тоже не должна являться исключением). Если вы просчитали, что вам выгоднее купить, подумали о рисках, плюсах и минусах – вперед. Если же вас склоняют к покупке, но вы финансово не готовы – делайте то, что надо вам, а не окружающим

Боже, храни Канадскую недвижимость!

П.С. Эта статья – крик моей финансовой души. Мне жалко смотреть на кучу людей, чьи судьбы и кошельки истощены Американской мечтой в некачественно построенные дома. Это лишь мое мнение, я не призываю его разделять, любить или соглашаться. Если вы считаете, что я не прав в отношении недвижимости – убедитесь, что это ваше мнение, а не мнение банкира и рекламы по телевизору.

Оригинал рассказа вы можете прочитать здесь.

Эта статья написана только для информации и не заменяет профессиональный совет в вашей конкретной ситуации.

Запись опубликована в рубрике Повседневная жизнь, Финансы с Артемом. Добавьте в закладки постоянную ссылку.

45 комментариев: Ваш дом это не инвестиции!

  1. Herkunft говорит:

    Браво, Артем! Готов подписаться под каждым словом этой статьи.

    «Если вы не спите по ночам из-за денег – плюньте на этот дом и продайте его завтра».
    ===============
    Есть люди, которые чуть ли не со слезами жалуются на то, как им тяжело работается. Терпят эти тяжести только из-за высокой зарплаты. Но в то же время умиляются, какой у них чудесный дом. А провести логическую связь между «чудесным домом» с необходимостью продолжать горбатиться на «проклятой работе» они не пока не думали.

    «судьбы и кошельки истощены Американской мечтой»
    =============
    После переезда в Канаду я, наконец, понял, что под этой мечтой понимается дом в пригороде с белым забором. Но потом я с удивлением узнал, что это было выдумкой маркетологов в середине прошлого века. Банки, реалторы, и даже государство вместе с одной влиятельной церквью принимали участие в этой пропаганде потребительства и ложных ценностей.

  2. Herkunft говорит:

    «Большинство людей опирается на мнение окружающих, по принципу если уж Вася в своем доме – я что, хуже?»
    ==================
    Если верить одному исследованию, самый большой стимулятор потребительства в Северной Америке — это даже не рекламная машина, а именно вот такое социальное давление. Здесь этот синдром получил название «keeping up with the Joneses».

  3. Этот подкаст я послушал через несколько дней, после того как написал статью
    Must listen.
    http://www.abc.net.au/radionational/programs/bigideas/nigeria/8298020

  4. Vlad_RMH говорит:

    Да, зачем нужен свой дом если все равно все умрем.

  5. Павел говорит:

    Хуже дома только жена и дети — они столько поглащают, в плане финансов, что проще сразу на погост… :)))

  6. Комментарии греют душу. Один о смерти заговорил, второй предлагает от детей и жены избавиться 🙂
    В принципе, я про это и писал, что большинство не соглашаются с мнением о доме и оправдывают свое решение любыми способами. Правда людям нелегко дается.

    Ответ кроется в психолигии.. Вначале люди принимают решение, а потом обосновывают его и ищут факты подтверждающие. Мы думаем, что вначале люди собирают факты, а потом принимают решения, а на самом деле все наоборот. На этом маркетинг и реклама построены, чтобы дать вам решение, а потом подкреплять его фактами, как будто это ваше решение

    По-моему, люди так и не поняли смысл статьи, хоть я и подчеркнул в конце о чем она. Я не говорю что дом — это плохо или нежелательно. Вся статья была лишь о том, чтоб дать вам понять, что скорее всего владение домом — это не ваше решение. Если же это действительно вы решили — владейте наздоровье

  7. Павел говорит:

    не, я просто стебусь… 🙂 ты ж знаешь мое отношение к дому — это место где живешь, а не во что инвестируешь.
    Хотя, касаемо жены и детей… а… можно было, да?!

  8. Павел говорит:

    пы.сы. Статью еще не читал 🙂

  9. Vlad_RMH говорит:

    А что, разве не так, разве мы все не умрем?
    Суетимся, выгадываем, яблочко со скидкой в $1 — надо брать.
    А потом внезапно девушка с длинной и острой косой приходит, тут и задумываешься, чего суетился, выгадывал.

  10. Vlad_RMH говорит:

    «По-моему, люди так и не поняли смысл статьи»

    Я смысл статьи понял так, если вам нравится жить в доме — то покупайте, если не нравится — живите где хотите и как хотите. После выплаты дома — может быть его цена упадет, может к тому времени это будет криминальный район, может быть дом съедят насекомые. А я добавил — а может быть вы попросту умрете, что наиболее вероятно из вышеперечисленного.

  11. SVETA говорит:

    Спасибо, меня статья заставила задуматься. Хотя сейчас мы живем (уже больше 5 лет) в своем доме и платим банку 743 долл+190 property tax. Но в планах есть перебираться в другое, дальнее место и вот тогда будем все взвешивать.

  12. Вера говорит:

    Спасибо, Артем! Согласно со многими пунктами.
    Просто еще хотела добавить, что, в принципе, недвижимость часто является хорошей инвестицией, особенно, земля (знаю не понаслышке , т.к. 10 лет владела участком земли еще на родине).
    Просто рынок сейчас перегрет, а государство радостно обдирает народ на фоне всеобщей «домо-истерии». Вчера говорила со знакомой, которая платит налог за дом в 7,800 долларов в год. Это просто сюр какой-то. Это уже равно году учебы в университете.

    • Irina говорит:

      Налог на недвижимость одна из статей пополнения государственного бюджета, из которого также финансируются социальные программы. Снижение налога прямо отразится на многих льготах. Не поддерживаю повышение налога, но понимаю причины.

      • Вера говорит:

        Ирина, добро было бы, если бы налоги шли только к льготникам. Огромная их часть тратится на содержание аппарата чиновников, аппетиты которых растут, как на дрожжах.
        Я иногда беру уроки английского у преподавателя, язвковая школа которой подписала контракт с говерментом. Многие из ее студентов, для которых уроки английского финансируются из наших с вами налогов, открыто ей заявляют, что им это неинтересно, и они ходят под давлением менеджмента в приказном порядке, потому что «так надо». Некоторые откровенно спят на занятиях, некоторые смотрят кино по мобильнику. Таким образом разбазариваются сотни тысяч наших налогов на тех, которым наплевать и это не нужно…
        Зато пенсионеры могут получать СРР в несколько долларов. Может, это люди, которые до пенсии просто кофе в Тим Хортансе продавали, но от них обществу было больше пользы.

        • Irina говорит:

          Вера, я не знаю страны, где государственный аппарат не был бы обеспечен выше, нежели обыкновенные люди. Более того, я отчасти согласна, что единственный способ не допустить туда коррупцию, это держать высокие зарплаты, чтобы не возникало искушения брать взятки.
          Насчет аппетита чиновников — мне кажется Канада как раз относится к странам, где это выражено не настолько ярко. Я лично не верю, что это можно искоренить. Уменьшение налогов на собственность вряд ли этому поможет.
          Но это только мое мнение.

    • Regina говорит:

      Вера, а как вам налог вам $14 000 в год?

      Это мои знакомые, правда, не в Канаде, а в часе езды от Нью Йорка в глухом (по тамошним меркам) месте.

      Обычные дом, никакой не mansion, довольно большой кусок земли, покрытой лесом, в который никто из владельцев не ходит, и канализационная цистерна, которую нужно менять каждые пять лет, т.к. городской канализации там нет.

      • Вера говорит:

        Знакомые, наверное, в Нью Джёрси? Там у них вообще задница по налогам (простите за резкое слово).
        Налог в 14К в год в США при самых скромных инвестициях, чтобы только покрыть инфляцию и налог, дадут через 10 лет около 83К (потерянных денег). Одна надежда на подорожание.
        При выходе на пенсию все равно его выгоднее продать и купить что-то с более низким налогом, иначе все накопления вылетят в налоговую трубу.

        • Regina говорит:

          По дороге на Danbury-Hartford.

          все равно его выгоднее продать и купить что-то с более низким налогом, иначе все накопления вылетят в налоговую трубу.
          =========================================
          Ну,естественно , продать, когда остались вдвоем. Зачем обогревать/охлаждать комнаты, в которые никто не заходит? Самим пластаться их убирать или тратить «пенсию» на уборщицу? Чтобы что? 🙂

  13. Вера, нет хороших или плохих инвестиций. Есть инвестиции по правильным ценам. Недвижимость тоже не исключение, если покупать ее дешег0 — то она очень хорошая инвестиция, согласен

  14. Regina говорит:

    Сразу хочу предупредить, я вовсе не считаю, что прямо все должны рвать жилы и жить в своем доме. Есть несколько причин, по которым выгоднее жить в аредуемом жилье.

    Сейчас я только хочу указать на несоответсвия в статье.

    1. по всем каналам массовой пропaганды промывают мозг обратным.
    ===============================================
    Как есть пропаганда, что ваш дом- это ваше все, так же есть пропаганда «зачем вам сдался этот дом?»

    2.Какая будет погода завтра в Форт Маке, сколько денег потеряют страховые компании при пожаре там и насколько нам из-за Форт Мака поднимут страховку?
    ================================================
    Если вы в Форт Маке живете? Трудно сказать, но на остальные населенные пункты это не распостраняется.

    3.как вы думаете, что будут делать канадцы, которые владеют недвижимостью и надеются ее продать, чтобы содержать себя в старости?
    =====================================
    Как вы себе это представляете? Все люди старше 60 в один год кинутся продавтаь свои дома? Они это делают последние 60 лет, почему что-то должно вдруг круто поменяться?

    4.Какое настроение будет у нашего министра финансов и как он ограничит покупку недвижимости входящим покупателям в рынок и как это повлияет на продажу нашего дома?
    ===============================================
    Никак не повлияет. Каждый министр придумывает что-то «новенькое», а дома как покупались и продавались, так и продолжают.

    5. Где будет у нас работа завтра ?
    ================================================
    Если у вас не будет работы завтра, то вас и из арендованого жилья выселят. Причем куда быстрее, чем из купленого.

    6. В связи с последним вопросом вообще куча нюансов, покупая дом вы ограничиваете свою рабочую деятельность только в пределах небольшого радиуса вокруг дома.
    ==========================================
    Вы не в курсе, как люди продают дома в одном месте и покупают в другом? Ближе к работе? Зачем? Если ваша работа в плохом районе, вы кинетесь менять снимаемую квартиру в хорошем на квартиру в плохом, чтоб только жить рядом с работой? Или все-таки нет?

    7. я тоже молчу.
    ============================================
    Наверно, правильно делаете. Потому что нужно считать. Когда люди решают купить свой дом, а пока живут в арендованом, они все это считают. И все равно получается, что хотя бы часть этих денег идет в конце концов вам, а не чужому дяде. Например, снимая дом, вы оплачиваете владельцу дома все траты на выкуп этого дома, включая property tax, insurance и все остальное вами перечисленое.

    8.Почему никто не считает, что тот, кто снимает и имеет меньше месячных платежей, может путешествовать и лучше питаться, откладывать, тратить деньги на вещи, которые владельцам домов можно позволить только в кредит?
    ==================================
    Абсолютно согласна. Если покупка дома снижает уровнь вашей жизни, то дом умнее будет не покупать. Для таких, кто покупает и тянет дом на последние? есть выражение House poor. http://www.gailvazoxlade.com/articles/home_sweet_home/house_poor.html

    9.КАК недвижимость уже падала в Канаде в прошлом
    ==============================================
    В относительно коротком для недвижимости периоде. В более длинном- ВСЕГДА растет.
    http://www.torontohomes-for-sale.com/4a_custpage_2578.html
    Более недавняя история
    http://creastats.crea.ca/natl/index.html

    10.Что будет, если ваш район, где вы сейчас живете, станет самым криминальным через 15 лет?
    ==========================
    Что будет, если ваши инветсиции вылетят в трубу до того, как вы выйдите на пенсию или тогда, когда вы уже выйдите?
    Насколько вы должны снизить свой уровень жизни, чтобы агрессивно откладывать в инвестиции, чтобы к пенсии получаемое вообще имело смысл?
    Кроме того, не забывайте, что если вы будете жить в снимаемом жилье всю жизнь инвестируя, то когда вы выйдете на пенсию, вы будете из этих инвестиций платить за рент и это будет горазо больше, чем налог на недвижимость, коммунальные и страховка за выплаченый дом.

    Если же вас склоняют к покупке, но вы финансово не готовы – делайте то, что надо вам, а не окружающим
    ======================================
    Золотые слова.

  15. Vlad_RMH говорит:

    А вот эта загадочная фраза:
    ===============================
    Вера, нет хороших или плохих инвестиций. Есть инвестиции по правильным ценам. Недвижимость тоже не исключение, если покупать ее дешег0 — то она очень хорошая инвестиция, согласен
    ===============================
    В начале фразы — «нет хороших инвестиций», а в конце «хорошая инвестиция, согласен».
    Так и не удалось понять, есть ли «хорошие инвестиции» или нет.

    В сущности, недвижимость, паевые фонды, ценные бумаги, золото в слитках — все это может быть инвестициями по правильным ценам или «плохие инвестиции» по неправильным.
    Дом могут сожрать термиты, золото может подешеветь или его украдут. Ценные бумаги тоже то вверх то вниз.

    • Вера говорит:

      Vlad_RMH, если дом куплен по нормальной цене, в хорошем месте, с вменяемыми налогами, с возможностью еще что-то откладывать (в паевые фонды, ценные бумаги, золото в слитках, на учебу детей или пенсию…) и при этом нормально жить, ожидая, что дом естествено увеличится в стоимости, то тогда он и есть хорошая инвестиция.
      Если дом куплен втридорога в период пузыря, не в Торонто и других приятных местах, а в деревне Канадюкино, с налогами в 14К в год без возможности не то чтобы отложить, а и вообще поесть нормально, когда все кредитки под завязку, когда у детей кроссовки расползлись, а нет денег даже на них, и приходится звонить друзьям (ко мне, например) и клянчить до пэйчека — вот тогда это неправильный мед и нехорошая инвестиция.

      • Vlad_RMH говорит:

        Вера, я же не у вас спрашивал, а у автора фразы, который в начале предложения сказал что «нет хороших инвестиций» а в конце «есть хорошие инвестиции».
        То что вы мне сейчас доходчиво объяснили — это совершенно очевидно, это вообще объяснять не надо. Быть богатым лучше, чем быть бедным. Купить подешевле, продать подороже — лучше, чем наоборот. Когда хватает денег — это хорошо, когда не хватает до зарплаты — плохо.

        Просто автор статьи, видимо, что-то хотел сказать, но у него ничего не получилось. Он пишет, что дом — не инвестиция, потому что дом может подешеветь или его термиты съедят. Но если так рассуждать, то и ценные бумаги и золото в слитках — тоже не инвестиции, потому что тоже могут подешеветь. Даже коллекционные марки, которые вообще только растут в цене, тоже, по той же логике, можно считать не инвестициями. Марки могут пострадать при наводнении, или например трубу какую-нибудь прорвет. Можно купить подделку и т.п.

        • Вера говорит:

          Вы мое имя там упомянули, поэтому и я ответила 🙂
          По-моему, у автора все получилось сказать.
          Не могу с вами согласиться: к сожалению, люди часто не видят или не хотят видеть того, что они дом не смогут потянуть. В моргидж влезают по самую макушку, надеясь, что дом вырастет в цене в 2 раза в ближайшие несколько лет…

          • Vlad_RMH говорит:

            Вера, имя я упомянул потому что дословно процитировал автора, не упуская ни слова.

            У автора получилось сказать совершенно очевидные вещи, которые вообще не надо никому объяснять. Но главная мысль у него, на вашем же примере, оказалась неверна. Да, дом может быть инвестицией, если куплен дешевле, а продан дороже. Но то же самое относится и к любым другим инвестициям. Дом тут просто может быть просто более надежным или менее надежным. А в могидж влезают, надеясь что дом вырастет в цене — это почти то же самое что купить акции на бирже на заемные деньги, надеясь их потом продать втридорога, вернуть заемные деньги и обогатиться.

            • Вера говорит:

              Да, дом может быть инвестицией, если куплен дешевле, а продан дороже. Но то же самое относится и к любым другим инвестициям.
              ================================================
              Не совсем так. Если я покупаю стоки, mutual funds, золото, то я в них, грубо говоря, не влюбляюсь, не холю, не лелею, не трачу времени и денег. Просто отслеживаю.
              Дом все время надо поддерживать в хорошем состоянии, все время вкладывать, и часто в вещи, которые никакой рыночной стоимости не имеют, например, шторки, чашки, плошки, цветник, травка, мебель, ремонт, хитер, бойлер и т.д.). И на это тратяться колоссальные деньги. И народ называет это инвестициями.
              Но рыночную стоимость у дома имеют только стены, земля под ним и место расположения, а иногда просто земля и место.
              Был такой фильм «Война Роуз»: супруга героя Майкла Дугласа всю жизнь по бокалу и подушечкам строила дом, отказавшись от карьеры, а в конце концов они его вдвоем разгромили и в два гроба полегли… Но там есть такая сцена, когда супруга впервые увидела этот длом своей мечты (кстати, зашла во время похорон хозяйки!), и восхитилась она не подушечками и чашечками «а ля бывшая владелица», а именно архитектурным дизайном и пространством.
              Дом — инвестиция, если он сам по себе хорошо построен, отлично расположен или если его, например, сдавать. У меня так коллега делает, сдает свой дом, а сама с сыном живет в апартменте.

              …в могидж влезают, надеясь что дом вырастет в цене — это почти то же самое что купить акции на бирже на заемные деньги, надеясь их потом продать втридорога, вернуть заемные деньги и обогатиться.
              =============================================
              Точно. Моргидж — один из видов левериджа.

              • Vlad_RMH говорит:

                Я уже сказал ниже, что дом — это в первую очередь место где жить. Поэтому все прочие вложения, на которые тратятся колоссальные деньги — это не «для дома» а для себя и для поддержания качества жизни. Если это кто-то называет «инвестициями» — это его личное дело. В рентовке тоже никто не живет в голых стенах, там тоже нужно и чашечки покупать, и мебель, а за ремонт боейлера и фурнаса платить квартплатой.

                Кстати, еду тоже можно назвать инвестицией (хотя это и немного не так) — вкладываешь в себя порцию еды, а через некоторое время откладываешь дивиденды.

          • Vlad_RMH говорит:

            Ну и главное, конечно, что основная функция дома, для большинства, это жилье. Никак не получается жить в акциях, облигациях, марках или золотых слитках.

  16. Василий, я вас читаю и вспоминаю анекдот про Якубовича —
    Угадал все буквы, нo не смог назвать слова.

    Как я и сказал, куча народу со мной не согласится.
    Q.E.D.

  17. Herkunft говорит:

    куча народу со мной не согласится.
    ===========
    А это ожидаемо, Артем. Один блогер, который в Америке пытается донести примерно те же принципы, что и вы, поведал репортеру, что ему трудно тягаться с многомиллиардной индустрией маркетинга 🙂

  18. Vlad_RMH говорит:

    — Рассказывают еще и так. Однажды Ходжа Насреддин шел мимо огорода муллы. Мулла как раз собирал в мешок тыквы и по жадности нагрузил мешок так, что не мог даже и поднять его, не только нести. Вот стоит и думает: «Как же мне доставить мешок домой?» Увидел прохожего и обрадовался:

    «Послушай, сын мой. Не возьмешься ли ты донести до моего дома этот мешок?»

    А у Ходжи Насреддина как раз не было денег.

    «А сколько ты мне заплатишь?» — спросил он муллу.

    «О сын мой! На что тебе деньги? Пока ты будешь нести тыквы, я по дороге поведаю тебе три премудрости, и они сделают тебя счастливым на всю жизнь».

    «Интересно, какие премудрости обещает открыть мне мулла?» — думает про себя наш Ходжа Насреддин.

    Его разобрало любопытство. Он взвалил на плечи мешок и понес. А дорога круто поднималась в гору и шла над обрывом. Когда Ходжа Насреддин остановился отдохнуть, мулла сказал с таинственным и важным видом:

    «Слушай первую премудрость, и большей не было в мире никогда со времен Адама, и если ты постигнешь всю глубину ее, то это будет равносильно познанию тайного смысла букв — Алиф, Лам, Ра, которыми Магомет, пророк и учитель наш, открывает вторую суру корана. Слушай внимательно: если кто-нибудь тебе скажет, что ходить пешком лучше, чем ездить верхом, — ты не верь этому человеку. Запомни мои слова и думай над ними неотступно днем и ночью — и тогда ты постигнешь заключающуюся в них премудрость. Но эта премудрость — ничто в сравнении со второй премудростью, которую я тебе поведаю вон у того дерева. Видишь — во-он впереди!»

    «Ладно! — думает про себя Ходжа Насреддин. — Погоди, мулла!»

    Обливаясь потом, он дотащил мешок до дерева.

    Мулла поднял палец:

    «Открой свои уши и внимай, ибо вторая премудрость включает в себя весь коран и половину шариата и еще одну четверть книги тариката. И постигший эту премудрость никогда не собьется с пути добродетели и никогда не оступится на дороге истины. Постарайся же, о сын мой, понять эту премудрость и радуйся, что получил ее бесплатно. Вторая премудрость гласит: если тебе кто-нибудь скажет, что бедному легче жить, чем богатому, ты не верь этому человеку.

    Но даже и эта вторая премудрость — ничто рядом с третьей, сияние которой можно сравнить только с ослепительным блеском солнца и глубину которой можно сравнить только с глубиной океана. Третью премудрость я поведаю тебе у ворот моего дома. Идем скорее, ибо я уже отдохнул».

    «Подожди, мулла! — отвечает наш Ходжа Насреддин. — Я наперед знаю твою третью премудрость. Ты хочешь у ворот своего дома сказать мне, что умный человек всегда может заставить глупца бесплатно тащить мешок с тыквами».

    Пораженный мулла отшатнулся. Ходжа Насреддин слово в слово угадал его третью премудрость.

    «Но послушай теперь, мулла, мою одну-единственную премудрость, которая стоит всех твоих, — продолжал Ходжа Насреддин. — И моя премудрость, клянусь Магометом, столь ослепительна и столь глубока, что включает в себя весь ислам с кораном, шариатом, книгой тариката и всеми другими книгами, и всю буддийскую веру, и всю иудейскую веру, и все христианские заблуждения. Нет, никогда не было и не будет впредь премудрости более достоверной, чем та, которую я поведаю тебе сейчас, о мулла! Но приготовься, чтобы не поразила тебя слишком эта премудрость, ибо от нее легко потерять рассудок — настолько она поразительна, ослепительна и необъятна. Подготовь же свой рассудок, мулла, и слушай: если кто-нибудь скажет тебе, что эти вот самые тыквы не разбились — плюнь в лицо тому человеку, назови его лжецом и прогони из дома!»

    С этими словами Ходжа Насреддин поднял мешок и бросил вниз с крутого обрыва.

    Тыквы сыпались из мешка, прыгали и звучно раскалывались, налетая на камни.

    «О горе мне! О великий убыток и разорение!» — закричал мулла.

    И начал он кричать, причитать, царапать лицо, и всем своим видом вполне походил на безумного.

    «Вот видишь! — поучительно молвил Ходжа Насреддин. — Ведь я предупреждал, что от моей премудрости рассудок твой может легко помутиться!»

    Вот как я понял смысл статьи. Богатому легче жить чем бедному. Когда денег хватает — это намного лучше, чем когда в деньгах недостаток. Купить дешевле и продать дороже — это хорошо, а наоборот — плохо. Думать надо своей головой, а не слепо следовать чужим советам, даже этому.

  19. Herkunft говорит:

    Hi Artyom,
    here is a link to a good article about difference between mortgage loans and HELOC. Apparently, because many Canadians don’t understand that difference, they may well be the first ones to get in trouble should the price decline continues. Have you ever thought of explaining the above to our Russian speaking community?

    http://www.greaterfool.ca/2017/06/07/the-sleeper/

  20. Herkunft говорит:

    Привет, Артем. Вот линк на хорошую статью про последствия непонимания многими канадцами отличий между кредитами mortgage и HELOC. Если падение цен на недвижимость продолжится, то это, в первую очередь, сильно отразится на заемщиках HELOC. Вы не думали рассказать про эти отличия здесь?

    http://www.greaterfool.ca/2017/06/07/the-sleeper/

    • Это тоже самое, что в баре говорить пьяным о вреде аклоголя. Они это, конечно, понимают, но им просто пофиг
      Вот здесь статья насмешила
      One of the things that we will be doing with the results of our research is trying to see how we can improve the disclosure around readvanceable mortgages, and will communicate to the financial institutions our expectations on that front.

      А то, что работа банков ссуды выдавать, по всей видимости, все забыли. Да пусть красными чернилами напишут, от этого что, банки перестанут вгонять людей в долги? Это надо быть только гос-работником, чтобы такое не понимать

      http://business.financialpost.com/personal-finance/home-equity-lines-of-credit-may-lead-canadians-to-use-their-home-as-atms-consumer-agency-warns

      • Herkunft говорит:

        Это тоже самое, что в баре говорить пьяным о вреде аклоголя. Они это, конечно, понимают, но им просто пофиг
        ==========
        Да. Наверное, это сравнение хорошо описывает развившееся пристрастие к кредитам у канадцев. Еще мне понравилась одна реплика, тоже, на мой взгляд, метко описывающее среднего потребителя: «Я покупаю вещи, которые мне не нужны, на деньги, которых у меня нет, чтобы впечатлить людей, которых я не люблю».

        • Однозначно.
          Чем больше у людей игрушек, тем хуже их эмоциональная жизнь. Счастье создается не новым айфоном или новым BMV, а эмоциями. Именно по этой причине в более бедных странах люди более счастливые, чем там где у каждого доме места нет
          Поди только обьясни это. Ведь по телевизору сказали, что надо бОльший дом или в семье не без truck-а
          Когда ко мне приходят клиенты и говорят сколько они платят за свои громадные «лошадки» — меня бросает в дрожь. Больше некуда 800 долларов в месяц деть, чем за машину и страховку столько платить? Просто жуть

  21. Regina говорит:

    У меня так коллега делает, сдает свой дом, а сама с сыном живет в апартменте.
    =====================================
    Мне интересно, как это по деньгам работает? Какой моргидж и арендная плата жильцов в этом доме? И сколько сама знакомая платит за квартиру?

    В чем там смысл? Плохой дом с низким моргиджем дорого не сдашь, если только моргидж , страховку и налог на собственность покрыть? И самой тратиться еще на аренду квартиры? Или дом хороший , пусть с высоким моргиджем и всем остальным, но аренда его все это покрывает и что-то- остается на плохонькую квартиру, где сама хозяйка живет?

    Потому что мне трудно представить, что моргидж так низок (т.е. или сам дом не ахти или расположение не очень) ,а аренда так высока (?? с чего бы это?), что покрывает и моргидж и плату за снимаемую хорошую квартиру….

    • Вера говорит:

      Навряд ли мне коллега расскажет все финансовые подробности своих манипуляцией с недвижимостью… Знаю только, что моргидж она брала более 10-и лет назад, а дом находится рядом с автобусной остановкой и плазой, а электрички идти 7 минут. И если сдаёт, значит, выгодно.

  22. Regina говорит:

    Артем Бычков, PFP, FMA, CEA написал(а):Больше некуда 800 долларов в месяц деть, чем за машину и страховку столько платить

    Ну, если это не «треть «их дохода, то почему и не платить?

    Или вы считаете, что только ваш «выбор игрушек» самый правильный в мире?

    Или нужно отказаться от жизни вообще, а только «откладывать на старость»? 🙂

    • Вера говорит:

      Мне кажется, что иногда, именно «влазание» в долги, это как раз и есть частичный отказ от жизни. Если даже и не треть доходлов, то тоже довольно рискованно, т.к. можно работу потерять, заболеть и т.д.

  23. Regina говорит:

    Вера написал(а):Навряд ли мне коллега расскажет все финансовые подробности своих манипуляцией с недвижимостью…

    Это я понимаю. Я просто надеюсь, что кто-то может мне обьяснить подобмую «выгоду» в Канаде. Я знаю варианты, когда собственную квартиру в дорогом районе Москвы ( в хорошем, но не новострое, доме) сдают, а сами живут на даче под Москвой. Или вариант такой же квартиры в Москве и жизни в .. Камбодже… 🙂 Но я с трудом представляю такое в Канаде.

  24. Regina говорит:

    Вера написал(а):. можно работу потерять, заболеть и т.д.

    Только в случае , если неосторожно попасть в ситуацию house poor.

    Или вы и на машину предлагаете «накопить сначала»? 🙂

    И? В случае со съемной квартирой, вам разрешат жить бесплатно?

    Или вы вообще о жизни под мостом? Тогда, конечно, в случае потери работы вам уже никуда «съезжать» будет не нужно. 🙂

Добавить комментарий