Ваш дом это не инвестиции!

Стоит ли вкладывать деньги в свое жилье и можно ли считать свою хижину – инвестицией?
Часть вещей, описанных здесь, я взял из своей книги Inside Banking доступной в продаже на Amazon.

Подозреваю, что у меня найдется много оппонентов, т.к. по всем каналам массовой пропaганды промывают мозг обратным. Я не буду спорить, если вы считаете, что ваш дом – ваша финансовая крепость, то пусть так и будет. Дочитайте только до конца, пожалуйста, прежде чем оставлять комментарии.

Канадская недвижимость находится в самом большом пузыре за историю существования Канады, последние 15 лет, когда цены на недвижимость растут как раковая опухоль, воспринимаются всеми как нормальное состояние экономики. Мало кто задумывается над тем, что зарплаты с каждым годом отстают от роста цен все больше и больше, а долги у Канадского населения уходят в стратосферу.

Помимо этого назревает пенсионный кризис, когда все надеются на кормушку от государства и прошлых работодателей, государство же не готово удовлетворить всех просящих.
Как вы думаете, что будут делать канадцы, которые владеют недвижимостью и надеются ее продать, чтобы содержать себя в старости?

Итак. В обществе людей существует поверье, что снимая жилье – мы выкидываем деньги на ветер.

Ок. Представим на секунду (я подразумеваю, что вы имеете свое жилье и тоже так считаете), что когда вы снимаете, то вы должны думать только об одной составляющей – сколько будет ваш рент.

Теперь вспомним, что когда мы владеем домом (квартирой, кондо – не имеет значения), то мы должны быть предсказателями сразу в нескольких направлениях. Какая будет погода завтра в Форт Маке, сколько денег потеряют страховые компании при пожаре там и насколько нам из-за Форт Мака поднимут страховку?

Какое настроение будет у нашего министра финансов и как он ограничит покупку недвижимости входящим покупателям в рынок и как это повлияет на продажу нашего дома? Как поведет себя процентная ставка в следующие годы? Скольким работникам нашего муниципалитета пообещают прибавку к жалованию и поднимут property tax на наш дом?

Где будет у нас работа завтра ? В связи с последним вопросом вообще куча нюансов, покупая дом вы ограничиваете свою рабочую деятельность только в пределах небольшого радиуса вокруг дома. Ок, предположим вас это устраивает. Что будет, если около вашего дома построят железную дорогу или тюрьму (это не гипотетический вопрос, а из моей собственной практики с клиентами)?

Среднестатистическая семья живет в своем доме 7 лет. Внимание вопрос, хоть один из читающих этот пост считал, сколько денег выдается банку в виде процентов в течение этих 7 лет? Сложно назвать это не выкидыванием денег на ветер. Про property tax, insurance, CHMC, legal fees при покупке и продаже, realtor fee при продаже и down payment, которым никто не может воспользоваться в течение 7 лет (или дольше, если вы живете в доме дольше) – я тоже молчу.

Как можно называть инвестицией то, что забирает у вас кучу денег и принесет доход только тогда, когда вы продадите?

Следующий миф – “купил за 100, продал дом за 150 = заработал 50”. Этот миф я слышу чуть ли не каждый день, как-будто люди продают и покупают яблоки. Почему люди не учитывают побелку стен, замену водопроводного крана, новый холодильник, оплату той же страховки, процентов по ипотеке и property tax, realtor fee и еще кучу вещей, которые они должны вбухать в дом в течении пребывания в домe с момента покупки до продажи?

Ах, да, забыл посчитать CHMC, покупая новый дом банки порой даже не удосуживаются вам посоветовать со старого дома на новый перенести этот немаленький побор и, покупая второй или 3й дом вы платите это на ветер 2й или 3й раз.

Сколько человек, который рентует, должен вбухать в чужой дом? Ответ вы сами знаете. Его ни побелка, ни протекшие краны не особо волнуют.

Следующее поверье – “зачем мне платить кому-то?”. Отлично. Я их отдаю банку, муниципалитету, страховой компании, электрику, Bricks,  водопроводчику и десятку других товарищей, но не кому-то. Почему все считают, что тот, кто снимает дом не может откладывать разницу между рентом и тем, что он(а) платил бы за дом?

Почему считается, что купив – я имею дом, а снимая, я ничего не имею. Почему никто не считает, что тот, кто снимает и имеет меньше месячных платежей, может путешествовать и лучше питаться, откладывать, тратить деньги на вещи, которые владельцам домов можно позволить только в кредит?

Представьте, вы снимаете за 1000 ИЛИ вы купили, вы не платите 1000, вы будете платить как мин 1500 в месяц (и это при условии, что у нас самые низкие процентные ставки в  истории Канады!), прибавляем к этому расходы на CHMC, legal fees, property и т.д., все то, что я описал. Теперь посчитайте, если человек инвестирует разницу, сколько бы он(а) накопил за 25 лет, инвестируя в любой balanced mutual fund (в среднем 5% годовых, не надо сумасшедших примеров).

Причем, не обязательно инвестировать в mutual fund, можно инвестировать в серебрянные монеты, открыть свой бизнес или даже покупать сельскохозяйственную землю (да-да, такое тоже возможно, вкладывая небольшие суммы денег).

Какие у того, кто снимает, есть риски в инвестиции: инвестиция может упасть в цене? Да, но тоже может произойти и с недвижимостью (Евангилие от Canadian Real Estate Association, чтобы не было еретиков, не предоставляет статистику КАК недвижимость уже падала в Канаде в прошлом, но эту статистику не сложно найти, главное разуть глаза).

Является ли mutual fund – illiquid? Нет, в отличии от дома. Является ли mutual fund неделимой инвестицией? Нет, в отличии от недвижимости можно продать любое кол-во и оплатить любые счета, а вот дом по кирпичу не продашь. Является ли mutual fund привязанным к одному месту? Нет, завтра нашли работу в 100 километрах и переехали, на инвестицию не повлияло.

Можно ли инвестировать mutual funds в RRSP или TFSA? Ответ очевиден, с домом все куда сложнее. С домом вы платите за него после налогов, а вот в RRSP кладете ДО. Как качество вашей жизни меняется если вы теряете работу? Если вы не знаете – приезжайте к нам на Колыму в Альберту, сразу узнаете. Те, кто сидят без работы в своем доме спят намного реже и меньше, чем те, кто сидят на мешке денег (т.к. они инвестировали разницу) без дома.

Следующий момент – “у меня будет что-то свое через 25 лет”. Тоже интересное замечание. Если я вам скажу взять 5%, одолжить 95% и купить золото, то вы посмотрите на меня как на сумасшедшего, тем не менее золото переживет и вас, и меня, и ваш дом, и останется золотом. Люди это не делают, т.к. там нет диверсификации, т.к. брать 95% рискованно, т.к. вы можете потерять работу и еще куча причин (и я не призываю это делать!). Тем не менее с домами люди на это идут.

Вы знаете сколько ваш дом будет стоить через 25 лет? Вы уверены, что его не сьедят насекомые (не миф), что у вас не будет тайфуна или наводнения (не миф), что у вас будут деньги на его оплату в будущем (вы помните 80е когда ставки были по 20% годовых?)?

Что будет, если ваш район, где вы сейчас живете, станет самым криминальным через 15 лет? Это не происходит за один час, но этот момент можно упустить, и опять таки, это то, что было у моих клиентов. Если вы живете в кондо, вы уверены, что вашему дому не надо будет менять крышу и каждому жильцу не предъявят счет в 10 тыс долларов (это тоже не миф)?

Тем не менее люди с головой бросаются в полмиллионный долг и бросают все средства на скорейшее погашение оного.

Следующая нелепица, наверное самая большая, относящаяся к предыдущей фразе.
“Я буду выплачивать свой дом как можно скорее!” У меня все время один и тот же вопрос – зачем???? Это вам банк сказал, что вам нужно погасить долг? Или вы сами решили?

Скажите, пожалуйста, если у вас есть 2 кредитки, по одной вы платите 30% годовых, а по второй 3% годовых, какую вы будете выплачивать как можно быстрее?
Если вы Homo sapiens, то подразумеваю, что ту, что с 30%, размер долга не имеет значения.

Теперь слово долг мы поменяем на слово “подоходный налог” и “ипотека” соответственно. Ваш подоходный налог никуда не денется, даже если вы оплатили ипотеку. Если вы положите на RRSP 1 доллар, то сэкономите (в зависимости от вашей налоговой шкалы) 30%, а положив в ипотеку сэкономите 3%. Куда надо класть деньги? Тогда почему у половины моих людей в Канаде RRSP room больше, чем размер дома?

Также, как вы думаете, почему вам банк постоянно говорит, что надо оплачивать ипотеку как можно быстрее? Просто, во первых вы в доме все равно, по статистике, не больше 7 лет, потом переедете и все начнется сначала, с вас будут брать опять проценты по-новой, первые 7 лет самые дорогие для вас и самые лакомые для банка.

Банк хочет стимулировать ваш переезд, когда у вас есть equity в доме, чтобы вы перебрались в размер (читайте долг) побольше. Но самое основное – банк не хочет получить завтрашние деньги, банк хочет сегодняшние. Долг в 300 тыс сегодня и через 30 лет – не одно и то же.

Если вы сделали вывод из этой статьи, что покупать глупо и все должны снимать – то вывод неправильный. Смысл не в этом. Ваш дом – это место, где вы живете, и не более. Если вы продадите его дороже, чем купили – отлично, но не расчитывайте на это, чтобы избежать разочарования. Я встречаю очень много людей, которые или жалеют что купили т.к. купили дорого, или продали и не понимают, почему дома растут, а они заработали за 3-5-10 лет всего несколько тысяч.

Во-первых, когда вы покупаете жилье – не рассматривайте его как инвестицию, она таковой не является. Инвестиция – это то, что приносит вам деньги, а не заберает.
Во-вторых – не вбухивайте туда все средства, откладывайте в другие заначки, они вам пригодятся.

В-третьих – если вы покупаете жилье, испортите комиссию риелторам и живите в нем всю жизнь, а не 7 лет.

Дом должен быть для вас, а не вы для него. Если вы горбатитесь 24 часа в сутки, чтобы покрыть ипотеку и свести концы с концами – то вы пчела, которая работает на пчеловода, чтобы пчеловоду было достаточно меда. Вы же все время не понимаете, куда мед пропадает.

Если вы не спите по ночам из-за денег – плюньте на этот дом и продайте его завтра. Неужели потерянные годы, бессонные ночи, слезы и постоянное думанье где взять деньги стоит того, чтобы волочить эту домо-упряжку?

Банки, риелторы, государство, адвокаты заинтересованы, чтобы вы были по самые уши в долгах, вами намного проще управлять. Реклама на каждом заборе, промывка мозгов по телевизору и комментарии соседей и друзей, что без своего дома вы никто, воспринимаются нами как само собой разумеющееся. Людям начинают промывать мозг чуть ли не сходя с трапа самолета, что им необходима кредитная история, иначе они не смогут купить дом и это будет самая важная инвестиция в их жизни.

Самая важная инвестиция – это ваши дети, если таковыми располагаете, ваши отношения с окружающими и природой; то, с какими мыслями вас будут вспоминать, когда вы уйдете отсюда и то, какую жизнь вы проживете (включая и качество самой жизни и что мы в течении жизни сделали для окружающих). А будет ли у вас эта холупа за полмиллиона или миллион – не важно, мы приходим голые и таковыми уходим из этого мира. Можно прожить достойную и интересную жизнь и без дома.

Я не призываю продать, что имеете, я лишь призываю понимать, что ваши друзья или банкиры не должны думать за вас как и где вам жить. Большинство людей опирается на мнение окружающих, по принципу если уж Вася в своем доме – я что, хуже?

Не ориентируйтесь ни на чье мнение, кроме своего (моя статья тоже не должна являться исключением). Если вы просчитали, что вам выгоднее купить, подумали о рисках, плюсах и минусах – вперед. Если же вас склоняют к покупке, но вы финансово не готовы – делайте то, что надо вам, а не окружающим

Боже, храни Канадскую недвижимость!

П.С. Эта статья – крик моей финансовой души. Мне жалко смотреть на кучу людей, чьи судьбы и кошельки истощены Американской мечтой в некачественно построенные дома. Это лишь мое мнение, я не призываю его разделять, любить или соглашаться. Если вы считаете, что я не прав в отношении недвижимости – убедитесь, что это ваше мнение, а не мнение банкира и рекламы по телевизору.

Оригинал рассказа вы можете прочитать здесь.

Эта статья написана только для информации и не заменяет профессиональный совет в вашей конкретной ситуации.

Запись опубликована в рубрике Повседневная жизнь, Финансы с Артемом. Добавьте в закладки постоянную ссылку.

45 комментариев на «Ваш дом это не инвестиции!»

Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.