Сделки с домами глазами адвоката: отчет геодезиста или страхование титула?

1. Отчет геодезиста (Real Property Report)

По стандартному договору купли-продажи жилого дома (Alberta Residential Real Estate Purchase Contract) продавец обязан предоставить покупателю действующий отчет геодезиста (Real Property Report) со штампом, подтверждающим соответствие строений и границ установленным муниципальным стандартам (Certificate of Compliance). Это не означает, что новый отчет геодезиста нужно получать перед каждой продажей дома. Действующим может быть и отчет геодезиста, сделанный несколько лет назад, при условии, что дом, иные строения и границы земельного участка не претерпели изменений, важных для отчета.

Если изменения были существенными, вполне возможно, что потребуется заказывать новый отчет геодезиста и получать у муниципальных властей штамп о соответствии установленным муниципальным стандартам (Certificate of Compliance). Муниципальные власти вряд ли поставят штамп о соответствии, если требуется получение разрешения на строительство, а оно отсутствует, строительство произведено в нарушение выданного разрешения или строения на участке не соответствуют установленным правилам.

Таким образом, при подготовке дома к продаже нужно проверить имеющийся отчет геодезиста и подумать, были ли с момента подготовки этого отчета какие-то существенные изменения в здании или на земельном участке и требовались ли разрешения (building permits) для таких изменений.

Лучше задаться этим вопросом до подписания договора купли-продажи. Дело в том, что до того, как договори подписан, покупатель не имеет права требовать предоставления отчета геодезиста и продавец может изменить стандартный договор и отказаться от предоставления действующего отчета геодезиста. Либо продавец может успеть привести дом в соответствие установленным стандартам (например, сдвинуть забор). После же заключения договора (если в нем сохранилась обязанность продавца предоставить действующий отчет геодезиста) покупатель имеет право требовать предоставления отчета геодезиста, а продавец не имеет права изменять строения и границы. Таким образом, если штамп соответствия муниципальным стандартам получить невозможно, продавец оказывается в ловушке и вынужден вести переговоры с покупателем.

Исход этого противостояния будет зависеть от положения рынка, ценности дома и причин, по которым отчет геодезиста или штамп, подтверждающий соответствие муниципальным стандартам, не может быть получен. Возможно, продавцу придется снизить цену сделки. Либо покупатель согласится купить дом как он есть, не требуя действующего отчета геодезиста.

Неплохим спасением в таких случаях может быть страхование титула (Title Insurance).

  1. Страхование титула (Title Insurance)

Страхование титула (Title Insurance) – это особый вид страхования, который за единовременную плату страхует многие риски, связанные с титулом (правами) на недвижимое имущество. В большинстве сделок, финансируемых банками, банк обязывает покупателя оплатить страхование титула в пользу банка. При этом, нужно помнить, что, если покупатель хочет застраховать и свой титул в дополнение к титулу банка, то страховку нужно приобретать дополнительно.

Страхование титула оплачивается один раз и, среди прочего, может застраховать следующие риски:

— нарушение установленных правил зонирования (zoning by-law);

— нарушение границ участка (исключая заборы);

— неизвестные задолженности по налогам на недвижимость;

— притязания третьих лиц на недвижимость;

— неизвестные обременения недвижимости;

— дополнительный сбор на ремонт кондоминиума, о котором не было известно на момент покупки;

— снижение рыночной привлекательности недвижимости по причинам, которые могли бы быть обнаружены в действующем отчете геодезиста;

— подлог и мошенничество, в той степени, в которой они затрагивают права на имущество.

  1. Разница между действующим отчетом геодезиста (Real Property Report) и страхование титула (Title Insurance)

Страхование титула (Title Insurance), конечно же, не заменяет отчета геодезиста (Real Property Report). Ведь последний является полным отчетом по дому, показывает границы, расположение и описание строений и наличие разрешений на строительство. Кроме того, отчет геодезиста, указывая на проблемы позволяет продавцу или покупателю (часто, за счет продавца) привести дом в соответствие стандартам и избавить покупателя от головной боли на будущее.

Страховка же не указывает и не решает проблем. Она просто страхует от них покупателя. Покупатель вновь столкнется с проблемами, которые были застрахованы и могли бы быть обнаружены в отчете геодезиста, когда соберется продавать дом. Теперь он уже будет в ситуации, в которой раньше был продавец в его сделке.

Тем не менее страхование титула (Title Insurance) не помешает даже в том случае, если есть действующий отчет геодезиста со штампом соответствия. Прежде всего, страхование покрывает риски, на которые не распространяется отчет геодезиста (например, мошенничество с недвижимостью). Кроме того, страховка может быть простым и быстрым способом закрыть сделку, если отчет геодезиста недоступен.

На этом пока все. Надеюсь, эти советы помогут многим более качественно подготовиться к сделке купли-продажи своего дома.

Много другой полезной информации, вы можете получить на моем сайте https://dlegal.ca или на Facebook странице https://www.facebook.com/Dlegal.ca/

Данная статья носит ознакомительный характер и не может быть использована в качестве юридической консультации. Для получения точной информации обратитесь за персональным юридическим советом.

Всего наилучшего!

Анна Дунаева

Адвокат и нотариус

p: 587.885.1783 | email: anna@dlegal.ca | website: https://dlegal.ca

 

 

Запись опубликована в рубрике Жилищный вопрос от Алекса Сазанович, Недвижимость в Альберте. От Елены Степаненко, Советы адвоката Анны Дунаевой. Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.