Разница между collateral and conventional mortgage.
К вашему удивлению, большинство банкиров, брокеров, mortgage specialists сами не знают того, что вы сейчас прочитаете.
Когда люди слышат слово ипотека они предполагают, что у всех банков одно и то же (за исключением некоторых нюансов, таких как проценты и условия выплат). На самом деле существует 2 типа ипотек: collateral и conventional. Я подведу итог вначале их описания: я бы ни при каких условиях, ни за какие коврижки не делал ипотеки в TD банке. Mortgage и TD в вашем лексиконе не должны быть в одном предложении.
Я знаю, что у многих там уже есть ипотеки – я бы бежал при любой возможности (к сожалению, многим из вас уже убежать не грозит, вы скорее всего повязаны до полной выплаты ипотеки).
Итак. Когда вы берете ипотеку, вы (не зная разницы) хотите взять conventional mortgage.
Некоторые банки предлагают conventional и collateral. TD же (по-моему с 2012 года) предлагает только collateral, именно по этой причине они часто предлагают более дешевую процентную ставку.
В чем разница между этими существами? Conventional ипотеки выдаются с
определенными законами, это не просто ссуда, которая выдается на 25 лет. Банки не могут изменить эти правила и у всех банков conventional mortgages имеют одни и те же правила, меняется только проценты и условия выплат.
Collateral mortgages это не ипотеки как таковые, это ссуды, которые выдаются под залог недвижимости. Какая к черту разница, спросите вы, как это называется?
Разница в том, что банк, выдающий collateral mortgage, может написать любые условия в контракте, например, если вы пропустили один платеж — вам повысят процент по данному типу mortgage или если вы решили не платить кредит по той или иной причине — банк может потребовать выплатить всю ипотеку за 30 дней.
Думаете такое не может случиться? Я с этим сталкивался, человек получает письмо, где банк требует полностью оплатить ипотеку за 30 дней. Ну и что, подумаете вы, пойду в другой. Но тут всплывает еще один нюанс collateral mortgage — такие ипотеки часто нельзя перенести в другой банк, т.к. они не обычные ипотеки, а ссуды!
Регистрация подобных ссуд (mortgage registered on title) часто 125%, а не 100% от стоимости дома, т.е. другой банк не может зарегистрировать данную
ипотеку! Люди покупаются на более дешевые проценты у collateral mortgage providers не зная, что они могут быть повязаны навсегда и что условия контракта совсем не «моргеджные».
Иногда покупатели узнают о подобных махинациях, когда подписывают контракты у адвокатов, и менять уже что-либо поздно. Чаще всего — люди об этом вообще
никогда не узнают, т.к. collateral mortgage providers совершенно не заинтересованы в
разглашении этой хитрости.
Buyer Beware!
Также смотрите http://www.thestar.com/business/personal_finance/spending_saving/2011/07/30/beware_the_pitfals_of_collateral_mortgages.html
P.S. Я не занимаюсь ипотеками и это не “наезд” на конкурентов.
Оригинал рассказа вы можете прочитать здесь.
Эта статья написана только для информации и не заменяет профессиональный совет в вашей конкретной ситуации.
To be continued…
Иногда покупатели узнают о подобных махинациях, когда подписывают контракты у адвокатов
=============================
Вы имеет в виду, что люди узнают об этом гораздо позже того момента, когда они подписали такой контаркт с банком у адвоката банка?
Как сделать, чтоб не попасться?
С адвокатом банка вы ничего не подписываете, вы подписываете у независимого адвоката, вы сами его выбираете или вам банк советует, но адвокат к банку не имеет отношения. Что делать, чтоб не попасть впросак — если это ТД, то вариантов у вас нет, у них все ипотеки collateral, у остальных банков надо спрашивать заранее и проверять, к сожалению, других вариантов нет.
Не поняла. Если я подписываю контракт у своего адвоката, то почему я узнаю о махинациях банка только во время подписания контаркта, а не еще во время читки моего контаркта моим адвокатом? Или почему я не обсуждаю всевозможные варианты контрактов со своим адвокатом до того, как прийти к нему подписывать какой-то мной -лопухом 🙂 выбраный вариант контракта?
Наверно, мне нужно по другому вопрос сформулировать :если вы сможете ответить на этот вопрос- в чем , в общих словах, заключается роль «моего адвоката» в случае покупки недвижимости?
Или почему мне ничего не рассказывает о вариантах моргиджа мой агент по недвижимости? (Банковский брокер (особенно от TD :)) мне этого, видимо, не расскажет?).
По поводу агента по недвижимости — я вам открою секрет. В Канаде порядка 15 тыс агентов по недвижимости. Средний заработок агента в год — 6 тыс долларов. Я не ошибся с цифрами. Это не 60, это 6. Теперь вы мне ответьте, знает ли средний агент, что такое collateral mortgage? Он слов таких не знает, не то, что что они означают.
По поводу адвоката — работа адвоката не продавать, а обьяснить вам, что ему прислал банк. Вот на встрече при подписании вы это и узнаете (если он вообще сам знает о чем речь идет, т.к. collateral mortgage вещь редкая, то поверьте, не все адвокаты знают об этом, только те, кто работают с недвижимостью). Работа адвоката не убедить вас в том или ином контракте, а проверить, что вы это вы и рассказать сущность контракта, ему все равно какой это контракт, не он его подписывает
Ну, Google -наше все! 🙂
TD Canada Trust, which sells only collateral charge mortgages, was caught in CBC’s crosshairs.
One of the bones CBC picked with TD was that its collateral registration is not disclosed to clients until the customer is signing in the lawyer’s office, at which point it’s too late to switch lenders. CBC might have been referring to old documentation, however, because TD’s approvals now clearly disclose that their mortgages are a “COLLATERAL CHARGE.” (Whether the borrower reads this disclosure and understands it, and whether the TD rep or broker explains what it means, are separate issues.) http://www.canadianmortgagetrends.com/canadian_mortgage_trends/2013/01/td-takes-heat-for-its-collateral-mortgages.html
Так в чем же тут роль МОЕГО адвоката?
Произвести транзакцию и проверить, что деньги получены и проверить ID. Работа адвоката — это не обучать вас в разнице между ипотеками, это должен mortgage broker делать.
Проблема, что люди ищут где подешевле, а получается как всегда. ТД дает ипотеки часто дешевле чем любой другой банк. Теперь вы знаете почему.
Кстати, знаете, что делают банки, когда вы вложили 25%, напр, downpayment, а недвижимость потом упала на 20%? Банки вас «просят» или оплатить долг или заплатить за CHMC. Да-да. У вас был downpayment больше 20%, но как только в доме стало меньше equity банки вас видеть не особо желают.
По этой причине ищите человека, с которым будете работать и который не подставит, а не цену ипотеки