Платежи и расходы при покупке дома в Альберте, т.к. некоторые статьи расходов или их сумма отличается по провинциям.
Так например налог на недвижимость в Альберте один из самых низких и здесь в отличие от Британской Колумбии нет налогов на продажу.
Страховка дома здесь тоже ниже.
И так – покупателя недвижимости ожидают….
Одноразовые выплаты:
— Первоначальный взнос (down payment) минимум 5% от стоимости дома;
— Услуги юриста (lawyer fees) и все переоформление документов ~$1,200;
— Проверка технического состояния дома (home inspection) ~ $400, делается по желанию покупателя, но в домах старше 20ти лет очень рекомендуется;
— Если покупается Кондо, то проверка кондо документов ~$400, тоже по желанию покупателя. Но если это квартирного стиля кондо и дому больше 10ти лет то важно чтобы специалист проверил их финансовое состояние, и покупателю необходимо убедиться в том, что в покупаемом жилье можно иметь то, что хочется иметь ( я говорю о домашних животных и детях:).
Далее, уже после новоселья, последуют ежемесячные платежи.
Ежемесячные выплаты:
— Платеж по кредиту (Mortgage payment and Interest)
Сейчас хорошенький домик можно купить за~ $350,000. При 5% первоначального взноса, платежи составят ~$1,400 ( в зависимости от % ставки)
— Страховка дома обязательна и составляет от $50 в месяц
— Еще настоятельно рекомендуется страховка жизни и при тяжелых болезнях как минимум на сумму моргича, потому как в случае чего чтобы ваше жилье осталось вашей второй половине и детям. Такая страховка может стоить ~$ 70 в месяц.
— Налог на собственность (Property Tax) ~ 0.9% от городской оценки дома.
— И конечно коммунальные платежи, которые в сумме составят от ~$250 в месяц.
Это без телефонов, интернетов, кабельных ТВ и т.п. Только эти услуги телекоммуникационных компаний могут стоить вам от ~$ 80 в месяц.
— И владельцы кондо, в дополнение ко всему перечисленному платят еще кондо фи, которые в некоторых случаях включают в себя коммунальные услуги и всегда включают страховку здания, а также средства на ремонт здания и поддержания его в хорошем состоянии, но в любом случае это как минимум $150 дополнительно.
Т.е. В дополнение к ежемесячным выплатам по ипотеке (mortgage) на содержание среднего дома должно хватить $500.
Если вы владелец собственного дома, а не кондо, то не забудьте что вам нужны будут средства на поддержание дома в рабочем состоянии ( котел, трубы и прочая и прочая:), а также иметь все необходимое оборудование для стрижки лужаек, поливки, уборки снега. Ну и на поддержание дома в симпатичном состоянии ( покраска патио, мытье стен и т.д.).
Еще есть маленький нюанс:) Если вы покупаете недвижимость в хороших и очень хороших районах, в которых есть свое озеро или район просто очень красивый… то у вас будут обязательные платежи так сказать за красоту и поддержание престижности района ( а значит и поддержание стоимости вашего жилья). Такие платежи могут быть от ~$ 200 в год и так далее:)
Как говорится собственность это не только блага и права, но еще и куча обязанностей:) Ну и само собой за все нужно постоянно платить, где-то понемножку, а где-то в случае чего все сразу:) Но зато вы можете иметь свое жилье уже сейчас и наслаждаться жизнью:)
Ну и разница в житье в кондо и в своем доме еще состоит в том, что в кондо вы просто живете и платите, и все делается за вас, а в своем доме все проблемы только ваши:)
Жду ваших вопросов. Не стесняйтесь спрашивайте все что вам интересно. Потому что знание — сила!:)
ну, наконец-то определилсиь ))))
итак, риелтор ни за что не отвечает. это раз. и это факт.
во-вторых, риелтор получает % от стоимости недвижимости. что тоже есть факт. чем дороже, тем лучше для риелтора.
в третьих, единственная и полезная вещь от риелтора- доступ к базе млс. там отслеживается средняя цена дома на рынке в данном районе, сколько стоит уже дней в продаже и т.д. но даже там НЕЛЬЗЯ отследить некоторые интересные вещи ))).
самое глубокое заблуждение — что нельзя купить дом без риелтора. можно, и очень легко ))).
а доступ к базе получаешь через любого риелтора за 50-100долл.
в монреале проще- есть бесплатная альтернативная база.
будет возможность, найду пошаговую инструкцию как купить дом БЕЗ риелтора. все предельно просто ).
но даже если покупаете с риелтором, заранее оговаривайте что риелтор оплачивает нотариуса, инспекцию- как минимум будет вам экономия в 1500. хватит на стиралку с сушилкой.
насколькоя знаю, и в монреале и в торонто это стало почти нормой и агенты даже в рекламе это указывают.
уважаемый The Old miner!
смысл команды в том, что вы все вопросы адресуете к одному человеку. он вам дает все ответы подключая в фоновом режиме всех кого надо.
Обратите внимание, что Елена, не в обиду будет сказано, мало разбирается в таких вещах как мортгидж рейт. и что Виктория переадресовывала ответы, объясняя это тем что надо задавать вопросы не к Елене, что это не ее дело.
так вот, смысл команды- что все вопросы, абсолютно ВСЕ — идут к моему риелтору.можно сказть что риелтор будет типа прораба на стройке ))).
потому как если я сам буду бегать по брокерам и инспекторам, на кой … мне такой прораб? )))
и как такой риелтор определит что брокер в его «команде»- хороший, есои он не понимает в рейтах и как их отслеживать?
не говоря уже о том, что именно рейт является одним из самых главных условий покупки и принятия решения когда покупать и покупать ли вообще ).
я думал, задача этого сайта- помогать людям, особенно ньюкамерам, решать их вопросы прежде всего БЕСПЛАТНО.
продолжая эту традицию, если у кого есть вопросы как купить недвижимость БЕЗ риелтора, или как хотя бы заставить риелтора отработать сделку, какие есть подводные камни про которые молчат риелторы- пишите мне на емейл.
мой емейл, не знаю можно ли здесь публиковать, лучше наверно спросить у хозяйки сайта, Виктории отправив ей сообщение.
Леночка, » Риэлтер нужен для проникновения в интересующее жильё. Реально туда никак попасть нельзя.»
можно и нужно. и без всякого риелтора. продавец, в общем -то, заинтересован продать ). и вы не обязаны иметь риелтора чтобы купить ).
Lenochka, «Кстати . когда мы торговались за дом и уторговали внушительную сумму риэелтер засмеялась и сказала будь я со стороны продавца я бы отказалась от дальнейших торгов ещё 1.5 часа назад . Потолок для этого дома и района был выбран. Но с той стороны был неопытный реэлтер.»
1. покупать по средней цене — это примерно тоже самое что покупать по регюлар цене в магазине. в то время как правило в северной америке — ждать спешал! )))
2. в вашей ситуации, если конечно вас не клевал петух, можно было посмотреть по млс когда заканчивается договор у хозяина с его риелтором (обычно это сентябрь), и на след день спокойно купить у него эту квартиру/дом минимум на 20 000 ниже. от той цены что вы заплатили.
всего делов ).
Alex, да безусловно любой человек в состоянии купить жилье без реэлтора, здеcь никто и не возражал и даже привели ресурсы где и как это можно сделать. И вы безусловно можете дать свои инструкции как это сделать пошагово. Другой вопрос что никогда не нужно забывать о том, что во первых между провинциями есть достаточное количество различий по всяким вопросам, и что хорошо для одной провинции, для другой может бытьубойно и наоборот. Также во вторых действие по инструкции хорошо не во всех случаях, а только в случае когда человек уверен в своих возможностях и своих данных. Так я даже не могу приготовить блюдо по подробной инструкции , у меня все равно так не получается, а мой муж никогда не отремонтирует машину по инструкции и прочее. Аналогично я сама никогда не обращаюсь в турагенства, потому как я умею делать их работу не хуже , а часто и лучше. И я в этом уверена. И в интернете сделать себе любой тур проще простого. Но миллионы людей продолжают это делать через турагента по разным опять таки причинам. У кого плохо с языком, у кого нет времени, а у кого нет знания о том месте , куда он собрался и т.д.
Так мы сами лично тоже купили жилье без реэлтора от строителей. И купили только благодаря своей авантюрности, когда физически влезли без очереди и не зная за что подписали чек:) В итоге мы выиграли.Но не все люди так могут, особенно в покупке жилья и прочего:)
Также например ваш совет ждать до сентября когда закончится мифический договор может лишить вас того домика, который вы любовно присмотрели. Так как когда цена и качество жилья подходят близко друг к другу, жилье улетает в считанные дни, а вы можете так и стоять на маркете и ждать вчерашний день. Главное вам научитьчя чуять то время, когда эта самая цена очень близка к качеству и тогда хватать. Также пока вы ждете скидку на дом, в банке могут расти проценты по моргичу, и вы потеряете на более высоком проценте может больше, чем получите скидку и прочее. Тонкостей на самом деле много. Если вы все это умеете и знаете , то действительно реэлтор тут как лишнее звено. А если у вас не суперский язык, если вы сомневаетесь в своих навыках в покупке, то может быть помощь бы и не помешала.
Так что все индивидуально и здесь нет единых решений. И не дай бог никто никого ни на что не трамбует. Мы живем в свободной стране и каждый принимает решения сам и сам за все отвечает:)
Каждый взвешивает свои силы и действует в сответствии с этим:)
риэлтора можно сравнить с человеком, который вам помогает делать ваш годовой инком такс.
если ситуация типовая, смысл в его услугах=0.
если ситуация чуть уходитв сторону, консультант должен показать, как, вполне законно (!!!) можно съэкономить. и даже если он возьмет при этом большую часть, это все равно выгодно для вас! т.е. риелторы нужны разумеется.
НО! которые могут прямо сказать- смотри, вот мои услуги стоят Х денег. вот, только со мной ты сможешь получить это это и это, что будет давать чистую экономию в Y денег. разница- Z= Y-X это вот почему ты должен работать именно со мной. причем ни при каких условиях твы не сможешь так заработать, если не будешь работать со мной ))).
а покататься посмотреть районы ты сможешь и без меня ))).
Есть например схемы, при которых можно в мортгдиж включить и покупку новой мебели и т.д.
Виктория, вы сами себе противоречите )). если в вас не суперский язык, как вы можете получить нормальную работу? у вас как минимум должен быть функциональный язык. так что это не проблема.
во-вторых, я же сказал- если петух не клюет. если же вам дом супер понравился — тогда тот аргумент что выше приводился Еленой про переплату при покупке без риелтора — абсолютно НЕ ВЕРЕН. люди переплатили просто потому что хотели именно этот дом ))).
что касатеся рейтов
— вы же САМИ говорили что это не вопросы к риелтору? )))))) или все -таки к риелтору?
если таки не к риелтору- то надо идти напрямую к брокеру и реашть сним, ждать или не ждать. причем тут риелтор??? )))))
мне кажется, вы немножко запутались в аргументах ))).
«Также например ваш совет ждать до сентября когда закончится мифический договор »
что значит мифический? разве продавец не заключает договор с риелтором?
» Так как когда цена и качество жилья подходят близко друг к другу, жилье улетает в считанные дни,»
разве в калгари вернулся 2006 год?
сколько средний срок экспозиции дома/квартиры в калгари? неужели меньше 1 мес????
«У кого плохо с языком, у кого нет времени, а у кого нет знания о том месте , куда он собрался и т.д.»
вовсех вышеприведенных случаях -лучше НЕ ПОКУПАТЬ. это немножко дороже чем турпутевка. )))
чтобы не было потом мучительно больно…
чтобы купить недвижимость,надо иметь время, изучить местность и варианты и как минимум иметь постоянный источник дохода -работу или бизнес, что предполагает знание английского.
верно?
Уф, еле осилил… 🙂
Леночка, безусловно, «попасть» можно даже при самых отличных рекомендациях, никто от этого не застрахован.
АлексБай, конечно же, в данном контексте под обывателем рассматриваются ньюкамеры-«незнайки» 🙂 Хотя, в последнее время всё больше и больше склоняюсь к мнению, что каждый должен заниматься тем, что умеет делать лучше всего, и не отвлекаться на посторонние вещи. Думаю, и с жильем та же история — даже несколько раз «прокрутив» недвижимость, сложно достигнуть уровня профессиональных риэлтеров, которые в теме, совершили не одну десятку сделок и знают мелочи, не ведомые обыв… ньюкамерам 🙂 да и обывателям всё же тоже.
Алекс, сложно не согласиться с тем, что можно самому сделать. Но, как известно, «а случаи бывают разные» (с) — представьте себя продавцом недвижимости, к которому денно и ношно будут звонить или приходить домой с целью «мы только поглядим». В итоге, закроете дверь перед подобными «проходимцами» 🙂 наверняка. Р-р в большинстве случаев берет на себя весь головняк.
Но, опять же, повторюсь — слишком здесь всё индивидуально. Чуть выше Виктория писала про туры, которые может заказать самостоятельно. Ибо имеет в этом громадный опыт и знает либо интуитивно чувствует что-кому-куда-как писать и спрашивать. Другой не знает, не умеет, не имеет времени и т.п. Но ведь это не причина той же вышеозвученной гражданке Виктории писать, что «туроператоры на …. не сдались, можно всё сделать самостоятельно!»
Павел, есть большая разница )))
туроператор во-первых работает на скидку, которую вы все равно не получите. иначе бы они давно исчезли. ))))
как и продавая вам тур, туроператор и вы осуществляете договор купли-продажи. за что тур оператор несет ответственность, как за любую сделку.
при этом туроператор может продать вам дороже чем он-лайн оператор или даже дешевле.
уже было сказано много раз, риелтор НЕ НЕСЕТ НИКАКОЙ ответственности за вашу сделку по купле продаже недвижимости.
улавливаете разницу? ))))
что касается посещений- для продавца или его агента нет никакой разницы- звоните вы или ваш агент.
как я уже говорил, риелторы конечно нужны. )))
но только те, кто внятно и четко покажет на ЦИФРАХ за что он получит комиссионные. именно этим и отличается классный специалист от того кто вешает словоблудие на уши клиента. ))))
для корректного сравнения с турператором — вы должны иметь выбор купить или напрямую у продавца или у риелтора (!). при этом при покупке у риелтора риеэлтор должен отвечать как обычный продавец )))
как видите, такого нет в принципе.
вы все равно при покупке недвижимости покупаете у продавца. при любых раскладах.
при этом к риелтору прилипает эдак 20 000. без всякой головной боли. не отвечая ни за что. ))).
верно? )))))
http://fsc-montreal.blogspot.com/search/label/%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C%20%D0%BA%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%B4%D0%B0
интересная информация о федеральных льготах при покупке первого дома.
там же можно поспрашивать автора о нюансах покупки недвижимости.
http://www.cmhc.ca/en/co/buho/upload/TheNewcomersGuide_E.pdf
The Newcomer’s Guide to Canadian Housing
Alex, у меня к Вам вопрос. А что значит: «посмотреть когда заканчивается договор с риэлтером, а потом купить дешевле»? У нас в Торонто сейчас недвижимость разлетается, как горячие пирожки. Если дом простоял неделю, то цена снижается. Хорошие предложения уходят за один-два дня и бывает, что по цене выше, чем выставлялись.
сейчас в Калгари самое время печь пирожки …. ой нет, покупать недвижимость … тока с умом 🙂
кстати, а как риэлтеры работают с частными продавцами? т.е. теми, у которых нет своего риэлтера
самое время покупать- это когда у вас есть 25% на первый взнос, вы уже хотя бы мес 6 мониторите рынок и четко знаете чего хотите, когда рейт стал интересным и самое главное- когда у вас есть стабильный источник дохода.
можно рискнуть и купить с 0% или с 5% взноса, но все остальное крайне желательно соблюсти.
чтобы потом не пополнить конфискат банка, который так любят риелторы продавать своим родственникам- на млс он почти и не попадает )
Alexandra, насколько я знаю ГТА — очень разный район и очень большой. в прошлом году хотя тоже твердили о пирожках- цены понизились там и существенно, заговорили даже о проседании и об очередном пузыре который так надули риелторы ).
лучший вариант- дайте 50 каксов риелтору за доступ к базе и проверьте район который вам нравится по параметрам
— сколько времени стоят дома пока продадутся
— какая средняя цена продажи
— сколько продано домов за последний месяц, или 2 мес.
и вам все станет ясно.
может ваши пирожки относятся к маю-июню? тогда действительно резко пошли продажи. было 3 причины- снижение цены за пред.месяцы, самый низкий в истории 5 лет фикс, +прошел испуг от кризиса в мире.
в среднем дом экспонируется от 1 мес до 10мес. если нет пожара на рынке ).
продавец, если хочет продавать через базу млс, заключает договор с агентом на какой-то период.
вы может спокойно посмотерть и выбрать несколько домов, и как только закончится договор у продавца и если дом не продан- обратиться к нему напрямую. цена будет как минимум ниже на интерес агента, т.е. минимум 20 000 НИЖЕ.
ваши затраты- 50 долл за доступ к базе млс ).
Alex, я говорю именно про сейчас. И я уже жалею, что не занялась вопросом недвижимости в начале лета, потому что сейчас цены идут вверх в хороших районах. И то, что я вижу сейчас — больше недели хорошие дома не стоят, да еще и торгуются покупатели между собой. Потому что спрос явно сильно опережает предложение.
Alexandra, а чем собственно я могу вам помочь? ))) я не в ГТА ))).
вы получили данные из млс? сколько домов было продано за последние пару недель? какой вам район ГТА интересен? почтовый индекс? сколько офферов подается на каждый проданный дом? какая цена проданных домов в сравнении с апрелем, например?
напишите эти данные (а они есть в млс). тогда может чего и придумаем, посоветуем)
Потому что спрос явно сильно опережает предложение.— сколько офферов в среднем на каждый проданный дом? цифра?
сейчас цены идут вверх в хороших районах -название районов, средняя цена проданных домов в сравнении с началом года, например. цифра?
сейчас – больше недели хорошие дома не стоят — срок экспозиции проданных домов, цифра?
Кстати, по моргиджам где можно почитать? Что это такое и с чем это едят…
спасибо!
Ой, Вы мне столько вопросов задали, на которые я не знаю ответов, потому что не специалист в этой области 🙂 Я собственно только хотела сказать, что Ваша рекомендация подождать полгода не очень согласуется с тем, что я вижу на рынке сегодня. Но, опять же, я не специалист, и мое мнение сугубо личное 🙂
Александра, а здесь в общем то и не надо быть специалистом! )))
надо во-первых- уметь читать. во-вторых- немножко думать. в тертьих- знать чего хочешь ).
вы видите на рынке сегодня- позвольте, что??? вы говорите что вы не специалист. ок. и не надо. но!
чваша фраза что все улетает как пирожки слабо согоасуется с тем что вы не знаете за сколько дней и сколько домов продано в вашем районе. что покупатели чуть ли не дерутся- с тем что вы не знаете сколкьо офферов было подано на проданные дома.
тогда можно узнать, а на чем базируется ваше мнение??? на увиденоой табличке «продано»? )
все очень и очень просто )))). зайти даже просто на млс. БЕСПЛАТНО. линк mls.ca найти ваш район. выбрать 5-10 домов. и посмотреть хотя бы 2 недели, продадутся или нет ))))
сложно???? )))))
кстати, статистически самые низкие цены в ГТА — с октября по декабрь )))).
в северной америке любят лохов. их лелеют. им внушают что шауг нельзя ступить без помощи орды голодных помощников.
помощь нужна по прибытию. при выборе рента. при поиске работы . и тд…..
справились сами? молодцы! ) значит не все потеряно )))
Павел- используйте гугл. поисковое слово — мортгидж и его варианты )
или просто сходите в любой банк и вам там на пальцах все расскажут. или даже ходить не надо- они обязаны приехать к вам домой ))))
спасибо за совет, конечно…
глянул тут по ГТА — те кто подождал и не купил весной 2008, смогли купить тоже самое весной 2009 с о скидкой в 15%. + получить крайне низкий рейт.
спешка, как говорится, хороша только в некоторых случаях ))).
есть лишние деньги — вложите на теже 6 мес в что-то другое. а за это время осмотритесь, почувствуйте рынок. накопите на больший первый взнос — уже экономия на рейте и на страховке минимум 10 000 за 5 лет.
Alex, мое мнение базируется на том, что я смотрю по нескольку объектов недвижимости в день. И те, которые мне нравятся, как правило собирают офферы. Приведу один пример. Мне понравилась одна квартира. Ее выставили за 290 тыс. ОК, смотрим базу на предмет, как продавались квартиры в этом доме за последние 3 года. И видим, что дороже 230 такие квартиры не уходили даже этим летом. Делаем оффер на 250 — продавец отказывается. А через пару дней — продано за 280. И такого рода примеры у меня есть еще.
Просто Вы говорите, что дома продаются не меньше месяца, а то и год. Я это вижу только по таким халупам, которые в трезвом уме не возьмешь 🙂 Но статистику, извините, не собирала…
И, кстати, на mls сразу не видно, что дом продан. Там объявления, почему-то еще долго висят после продажи. Хотя если позвонить, говорят, что уже продано. Опять же, из личного опыта в попытках посмотреть понравившееся 🙂
я же говорил, что полезно уметь читать )))).
вот моя фраза «в среднем дом экспонируется от 1 мес до 10мес. если нет пожара на рынке ).»
могу повторить — В СРЕДНЕМ. ЕСЛИ НЕТ ПОЖАРА.
в ГТА было падение цен год назад. возможно, идет коррекция. слишком мало данных. если вы говорите о бетонке, кондо, от 75 кв м в хорошем районе — то цена 230 000- была просто суперовская ))). в монреале такое стоит от 270 000.
чтобы хоть немножко понять рынок. потому и рекомендация — не спешить. если не разбираешься.
можно дать номер этого лота по МЛС? мне страшно интересно как это так цена выросла…за 2 мес с 230 000 до 280 000….
теперь собственно по базе млс — чтобы увидеть что оффер акцептед, надо зайти с другим доступом. который вам агент может дат ь за пару копеек. Я ЭТО УЖЕ ГОВОРИЛ РАЗА ТРИ, НАВЕРНОЕ. и будет вам счастье видеть все и сразу…
варианты спецов -риелторов- спешите покупать- можно увидеть рядом, в сша. где целые кварталы теперь брошены. или дальше, в литве, украине и т.д. включая всю европу в меньшей степени. в эмиратах вообще рынок недвижимости рухнул. люди потеряли миллиарды…
Прикинул, что при рейте в 7,3% годовых на 35 лет сумма в 300 тыс превращается в суммарную выплату в 1400 тыс, при условии ежемесячных выплат в размере 2 тыс. Добавим сюда кондо-фи, налоги, туда-сюда — еще 0,5 тыс в месяц, или около 200 тыс за тот же срок. Итого — порядка 1600 тыс выплат за 35 лет и дом в собственности, минус 300 тыс заема, и в результате 1300 тыс из собственного кармана. Рент аналогичного дома, при условии тех же 2 тыс в месяц за аналогичный период составит 840 тыс, но через 35 лет нету собственности. Получается разница порядка 450-500 тыс, которую можно откладывать (не тратя на выплаты банку) 🙂
Поправьте меня в цифрах, если где-то не верно посчитал…
И так, за что-же отвечает реалтор?
Когда я сказала- За весь процесс. Я именно это и имела ввиду.
То есть за все, произошедшее с клиентом, связанное с покупкой или продажей недвижимости.
Отсутствие контракта с покупателем ( а он кстати существует но еще не обязателен для подписания в Альберте, но скоро это произойдет) не означаете отсутствие ответственности реалтора.
Каждый Реалтор состоит в Real Estate Bord который в свою очередь подчиняется Real Estate Council of Alberta
Это аналог министерства, он же и выдает лицензии.
Любой член общества, считаюший что пострадал от деятельности реалтора может написать свою жалобу в Борд или прямо в RECA. Отдел по рассмотрению жалоб работает по принципу «клиент всегда прав» т.е не заявитель должен доказывать что пострадал, а реалтор должен доказать что сделал все возможно наилучшее в интересах клиента.
Примеры того о чем жалобы:
Дом или участок оказался меньше чем в его предварительном описании; обнаружились скрытые деффекты;
— все что угодно может быть, буквально до такого:
— через два года после покупки владелец жалуется что купил дороже чем была рыночная стоимость в тот момент….
Комиссиия очень серьезно рассматривает все жалобы и проводит расследование. Если находят что Реалтор виновен то наказание может быть от дополнительного обучения до десятков тысяч штрафа и лишения лицензии. Если сумма ущерба очень велика и не может быть оплачена агентом то она возмещается из страхового фонда нашей деятельности.
— Главная задача Реалтора это предоставить клиенту всю возможную необходимую информацию для принятия правильного для КЛИЕНТА решения. И помочь в осуществлении этого решения.
Обучение для лицензии действительно не занимает много времени, но экзамен здают далеко не все желающие. И кроме того каждые два года мы снова должны прослушать курсы и сдать экзамены снова.
Поэтому опыт работы -знание города, рынка, ситуации имеет большое значение.
Я работаю в Калгари с 1999 года. В моей «первой жизни» я была инженером строителем, что тоже имеет значение в «понимании» недвижимости.
Если реалтор, как и любой частный бизнес, делает свою работу плохо, ему рано или поздно придется закрыться.
Спасибо ВСЕМ.
Елена, а по поводу моего вопроса? — если есть на рынке недвижимость, которая продается не через агентство, а самостоятельно (private sell), как Вы поступаете в этом случае?
Alex
24 сентября, 2009 в 10:14 am
что значит ? разве продавец не заключает договор с риелтором?мифический
Договор даже если заключается не имеет никакой юридической силы и всегда может быть расторгнут. Только сами риэлтеры пугают пугливых обывателей страшилками о неизбежности этого.
Alex
24 сентября, 2009 в 2:12 pm
в среднем дом экспонируется от 1 мес до 10мес. если нет пожара на рынке ).
Кто вам такое сказал? Месяц на маркете это уже достаточно много для среднего класса жилья. Может конечно супер аппартаменты и ждут своего покупателя, но это не про нас.
Алекс вы очень много пишете, но как то поверхностно.
В GTA цены если и упали то на то жильё, которое со скрипом уходило и в более благополучное время. Умные риэлтеры его не советовали покупать.
2. в вашей ситуации, если конечно вас не клевал петух, можно было посмотреть по млс когда заканчивается договор у хозяина с его риелтором (обычно это сентябрь), и на след день спокойно купить у него эту квартиру/дом минимум на 20 000 ниже. от той цены что вы заплатили.
всего делов ).
Петух нас никак не клевал , мало этого я категорически не желала покупать дом и мы скорее играли в бирюльки , точнее я, а почему бы не провести так сказать тренировочные торги решили мы и наша риэлтер нас в этом поддержала. Мы не ОБЯЗАНЫ были тут же оформлять сделку. Насчёт того насколько ниже мы могли купить этот дом скажу вам только одно. После окончания торгов в бумаге продающая сторона собственноручно дописала, что после инспекции ни на какое снижение цены дома не пойдёт. Умерла так умерла. Но видимо там на верху сложилось всё по другому и после инспекции цена дома снизилась ещё на 7.5 тыс. Дом оказался в отличном состоянии просто так сложились обстоятельства. Для всех это оказалось неожиданностью.
Дом наш на маркете простоял ровно 1 день до момента подачи нами оффера. Среднее сремя пребывания на маркете домов этого района максимум 10 дней.
Alexandra
И, кстати, на mls сразу не видно, что дом продан.
Это происходит потому, что если продавец принял оффер и назначил время торгов, то оно может случиться через пару-тройку дней. Затем 3 дня на обдумывание покупателем и внос депозита . Всё это время продавец не имеет права принять другой оффер даже более выгодный. За это время покупатель должен успеть сделать инспекцию дома и после этого время ещё может отодвинуться . Кстати это тоже достигается очень интересным приёмом. Наши торги закончились в 1-40 ночи. Зато в запасе у нас были почти сутки. Не три дня как положено, а 4. Хотя по циферькам таки три.
Павел
Т ы правильно подсчитал. За 30 лет выплачивается огромная сумма. Первые годы , если взнос менее 25% в основном платятся страховые платежи банку и только потом сама сумма за недвижимость. Тяжело сказать . что лучше, но никто не мешает тебе при изменении материального положения вносить неприличные суммы банку. Мы за свой дом имеем право вносить двойной платёж ежемесячно и плюс единовременная сумма в год. Всего что то около 50-60 тыс в год. Точно не знаю. Спрашивается оно мне надо так напрягаться, чтобы избавиться от долгов. Я лучше себе новую мафынку куплю . ПОчти созрела только вот отбиваюсь от совсем нулёвой. Пока думаю что двухлетка меня устроит вполне, но время покажет.
Лено4ка, вам он не снизил цену потому как заплатил 15-20 000 агентам. верно?
все просто )))
Лено4ка, на млс видно полу4ение оффера и если он аксептед. как и коли4ество офферов )))
Alex
24 сентября, 2009 в 7:34 pm
Лено4ка, вам он не снизил цену потому как заплатил 15-20 000 агентам. верно?
все просто )))
Вы похоже читаете по диагонали. Кто, кому. что заплатил и поэтому не снизил цену? Вы о чём?
Мы купили дом по устраивающей нас цене, ниже , чем рассчитывали. А % риэлтера в прайс никто не закладывает дополнительно. Она как бы автоматически отчисляется при заключении сделки. Независимо за сколько вы сторгуетесь
Кто вам такое сказал? Месяц на маркете это уже достаточно много для среднего класса жилья. Может конечно супер аппартаменты и ждут своего покупателя, но это не про нас.
вообще-то этому учат на курсах ). или спросите риелтора ))))
если дом продаётся меньше чем за 1 мес — рынок считается не совсем в норме. или цена занижена.
Вы похоже читаете по диагонали. Кто, кому. что заплатил и поэтому не снизил цену? Вы о чём?
Мы купили дом по устраивающей нас цене, ниже , чем рассчитывали. А % риэлтера в прайс никто не закладывает дополнительно. Она как бы автоматически отчисляется при заключении сделки. Независимо за сколько вы сторгуетесь
нет. вы можете ничего не платит риелтору. как-см выше ))).
сделки могут быть БЕЗ риелтора. но не могут быть без нотариуса )))
Дом наш на маркете простоял ровно 1 день до момента подачи нами оффера. Среднее сремя пребывания на маркете домов этого района максимум 10 дней.
вам любой брокер скажет что рынок не в норме…
можно узнать почтовый индекс улицы?
Alex
похоже хоббия у вас такая философствовать.
Беспредметный разговор.
Каждый из нас платит за что то. Уж понимает до конца или нет вопрос второй . Кому то удаётся навешать лапшицы побольше кому то поменьше, кто то вообще лапшу не кушает. Что с этого?
Хотите купить дом самостоятельно флаг вам в руки. Лично я и в следующий раз пойду к Танюше потому как умница , хотя ничего нового она мне не скажет. Но она носом прорыла весь рынок Торонто и ход её мыслей мне очень близок. Она кстати для всех своих клиентов устраивает ежегодные встречи . реклама скажите? Конечно! Но это так здорово провести вечер в хорошем зале с адекватными людьми и ещё раз убедиться, что человек сам по себе очень приятен, а не просто человек , который вытащил некую сумму из вашего кармана.
А вот на этом пожалуй и хватит.
С уважением модератор.
Первое предупреждение.
Модератор.
ЦИТАТА: Павел 24 сентября, 2009 в 5:37 pm
«……..Прикинул, что при рейте в 7,3% годовых на 35 лет сумма в 300 тыс превращается в суммарную выплату в 1400 тыс, при условии ежемесячных выплат в размере 2 тыс. Добавим сюда кондо-фи, налоги, туда-сюда – еще 0,5 тыс в месяц, или около 200 тыс за тот же срок. Итого – порядка 1600 тыс выплат за 35 лет и дом в собственности, минус 300 тыс заема, и в результате 1300 тыс из собственного кармана…….. Поправьте меня в цифрах, если где-то не верно посчитал………»
Уважаемый Павел. Не могли бы Вы привести методику расчета, которой пользовались? Откуда такие цифры 1 миллион 400 тысяч??? Что-то непонятная арифметика получается. Даже если просто взять ежемесячные выплаты по 2 тыс. в месяц за 35 лет (т.е. 35х12=420 месяцев), то получим 840 тысяч. Откуда еще 560 тысяч «накапало»????
Вообще-то, расчет ежемесячных платежей по кредитам банками осуществляется на основании формулы аннуитетного платежа, что предполагает механизм погашения кредита вместе с процентами по нему равными долями на протяжении всего срока пользования кредитом. Именно равные доли отличают эту схему от схемы дифференцированных платежей. Именно при этой схеме суммарная переплата для заемщика больше. И поэтому эту схему так горячо любят канадские банки.
Так вот, формула расчета Ежемесячного Аннуитетного Платежа следующая:
ААП = СК*p/12/[1 — (1 + p/12)(в степени -n)]
, где
ААП — абсолютный аннуитетный платеж
СК — сумма кредита
p — проценты (в долях) за год (если p = 12%, то доля = 0,12)
p/12 — проценты за месяц (в долях), т.е. процентная ставка, выраженная за процентный период
n — количество аннуитетных периодов или процентных периодов, или, другими словами, число периодов погашения процентов
Если в данную формулу подставить Ваши цифры – 300тыс кредита под 7,3% (хотя процент «сумашедший» как для кредитов по недвижимости в настоящий момент, но для расчета это роли не играет) на 35 лет получим:
ААП=300000*0,073/12/[1-(1+0,073/12) в степени (-420)] = 1980,03
Что подразумевает ежемесячный платеж за кредит (или как тут принято выражаться «моргич») в сумме 1980долл. Что совпадает с Вашими 2000. Но если эти самые 1980долл в месяц умножить на 420 месяцев, т.е. 35 лет в течение которых их придется платить, то получим 831 тысячу. Именно такая сумма уйдет в банк и никак не больше. Откуда выплыли 1 миллион 400 тысяч – непонятно???
Да, переплата теоретически составит 531 тысячу за весь срок пользования кредитом при условии строгого погашения расчетными равными долями. Это так. Но если сравнивать с арендой квартиры за эти же 2000 в месяц, то разницы НИКАКОЙ.
Другое дело, что платеж за кредит не является единым платежем, который человек купивший дом в кредит осуществляет. Есть еще налог на землю, страховка, а также есть затраты, которые необходимы на ремонт и поддержание дома в нормальном состоянии, которые в случае аренды Вы не несете, так как дом-то «хозяйский» вот он (хозяин) и пусть его поддерживает в нормальном состоянии.
П.с. Кстати формула для расчета аннуитетных платежей есть встроенная в программу Excel. Достаточно просто подставить цифры.