Цифры, цифры, цифры!
Как уже упоминалось в первой части цикла, именно незнание конкретных сумм частично сподвигло меня на покупку своего жилья. Потому что, на вопросы типа «сколько стоила квартира», «сколько процентная ставка по ипотеке (mortgage rate)» и «каков месячный платеж» хозяева обычно ответят вам легко.
Однако процентная ставка меняется в зависимости от срока на который вы берете ипотеку (mortgage), типа ипотеки, и обычно идет вверх при каждом промежуточном пересмотре. Помимо этого еще есть налог на недвижимость (property tax), взнос в кондоминиум (condo fees), коммунальные услуги (utilities), еще есть «ремонт» и непредвиденные расходы.
При покупке дома помимо первичного взноса (downpayment) часто имеется страховка CMHC, платежи для завершения сделки (closing costs), последние бывают до 1.5% от стоимости. Также есть оплата инспекции дома (home inspection) и обязательная страховка жилья. Ну и еще же предстоит переезд. Голова идет кругом только от одного перечисления всех платежей.
Но подождите, если это всё так не выгодно, откуда бы бралось столько людей, сдающих жилье? То есть свои затраты они все-таки отбивают на домах и квартирах, что вы снимаете? Причем, landlords* — это не только люди, купившие жилье когда недвижимость стоила в разы меньше, а и новоиспеченные хозяева квартир и домов.
После долгих поисков в интернете и расспросов знакомых стало ясно, что следует все-таки ввязаться в драку и потом уже разбираться, ибо у каждого свой конкретный случай, а значит и цена вопроса.
Для начала давайте про стадии покупки, через которые мне пришлось пройти.
1. Вы получаете подтверждение (pre-approval) на ипотеку.
То есть с вами утверждают сумму, которую вы способны занять у банка. Проверяют вашу финансовую состоятельность по нескольким параметрам: подробности не сложно найти в сети.
Следует помнить два момента. Первый, что утверждаемая сумма это та, которая будет браться в долг, и она меньше стоимости дома. Скажем, понравившийся дом стоит $450 тысяч, но есть $65 тысяч на первичный взнос, то есть ипотека вам нужна на $385 тысяч. Второй, что вы можете брать ипотеку под ремонт тоже.
Скажем, вместо дома за $450 тысяч, вы находите за $300 тысяч, но в него необходимо вложить еще $150 тысяч, чтобы привести в порядок. Получается точно такая же сумма под ипотеку, но дом теперь отделан на ваш вкус, ковролин не хранит секретов от предыдущих хозяев, а под холодильником точно не окажется крошек 10 летней давности.
2. Выбираете дом в своей ценовой категории.
Риелтор подбирает для вас варианты (у него есть доступ к домам, которые еще не в общем списке) или вы ищете самостоятельно. Смотрите жилье и корректируете свои требования, в итоге находите нужное.
3. Делаете предложение на покупку (offer).
Поскольку продавца вы даже не видите, то просто заполняете форму со своим риелтором, он передает эту форму риелтору продавца.
В этот момент обычно указывают условия: просят скидку или, скажем, что-то доделать, или оставить стиральную машинку в довесок :), указывают дату вступания во владение. Также заявляете время на раздумье над вашим предложением — обычно это сутки.
4. Ждёте ответа.
Могут согласиться сразу, могут выставить встречные условия, могут отказать по разным причинам.
5. Отдаете залог.
Он составляет обычно 5-10 тысяч и отдается после получения согласия на продажу. Сумма вычитается потом из первичного взноса и показывает серьезность ваших намерений. У меня, кстати, была ситуация, когда сделка не сложилась по обоюдному согласию и этот залог мне просто вернули.
6. Далее обычно назначается инспекция дома/жилья.
Порой риелтор настаивает на использовании инспектора, которому он доверяет (но оплачиваете все равно вы), таким образом он прикрывает свою пятую точку, чтобы вы потом не пришли к нему с вопросом: «почему дом не соответствует требованиям». Кстати, это не мешает вам привести своего человека-советника, если такой имеется.
Когда у вас существуют какие-то принципиальные вопросы — стоит обсудить их заранее, потому как на проверку некоторых моментов нужно получать разрешение продавца. Обычно инспектор осматривает все так, чтобы не нанести вреда дому, то есть снимать панели или высверливать фундамент он не будет.
Еще один момент, если продавец будет подсовывать вам готовый отчет по инспекции дома или своего инспектора — просто улыбайтесь и отвечайте: «спасибо, мы уж как-нибудь сами».
7. Параллельно оформляется конечная сумма на ипотеку и CMHC fee.
CMHC fee — единовременная страховка для банка если вы вдруг не сможете все выплатить, которая требуется в случае первичного взноса менее 20%.
Классно придумали, правда? Вы у них деньги берете в долг и еще им же оплачиваете страховку, на случай если они эти деньги с вас забрать не смогут :).
8. Получаете первичные результаты инспекции дома.
Ее данные используют юрист и страховщик, также специалист по ипотеке ждет ее результатов.
9. Подписываете окончательные документы по ипотеке.
Если оба супруга вступают во владение, оба должны оставлять свою подпись. Результаты отправляются юристу.
10. Договариваетесь об обязательной страховке на дом.
Технически дом не ваш пока вы его полностью не выплатили, поэтому банк обязывает его застраховать. Отправляете данные по страховке юристу.
11. Подписываете бумаги с юристом.
И переводите ему первичный взнос, оплату за его услуги и завершающие платежи (возврат бывшему владельцу переплаченных property tax и тому подобное).
12. Подключаете коммунальные услуги, переводите почту и интернет на новый адрес.
13. В последний вечер перед передачей ключей можно запросить просмотр дома, чтобы проверить все ли в порядке и выполнены ли обговоренные условия. На следующий день риелтор отдает вам ключи — вы хозяева.
Теперь собственно цифры на моем примере.
Сразу хочу заметить что моя казачья прижимистая натура не позволила мне покупать большое и дорогое жилье. В то время когда средняя цена дома в Калгари была в районе $400 тысяч, и нас без проблем утверждали на ипотеку под него, мы поставили себе верхнюю границу в $350 000.
Домик, который мы в итоге приобрели в ноябре 2011, был — 19-ти летнего возраста. У нас нет гаража и довольно скромный задний дворик, но пока нас это абсолютно устраивает.
В объявлении на MLS.ca дом стоял за $289 000, мы предложили взять за $287 000, хозяева согласились.
С 16% первичного взноса ($45 920), мы взяли ипотеку на сумму $241 080.
Инспекция дома стоила $577. До этого мы делали предложение еще на один дом, гораздо более старый но в районе Renfrew, его инспекция обошлась в $650. Когда в нем нашли трещины в фундаменте, посоветовали еще позвать structural engineer, чтобы получить консультацию (это было бы от $500).
Инспекция на каждый следующий дом — новый платеж из вашего кармана, но на этом лучше не экономить, тем более если у вас нет опыта. Скажем, если бы я не делал инспекцию на тот первый дом, я бы в итоге «попал» тысяч на 30-50, так как там промокал подвал (инспектор высветил сканером) и утепление в стенах от старости свалилось вниз (тоже тепловой сканер показал), хотя сам дом был очень аккуратным.
Единовременные платежи:
— оплата юриста и другие платежи для завершения сделки — $1 401.
— CMHC страховка — $4 702, обычно добавляют к ипотеке, но я оплатил сразу.
Годовые платежи:
— налог на недвижимость — $2 000. Его можно разбить на месячные, но после первого года я решил, что выгоднее платить раз в год.
— обязательная страховка жилища — $930, ее также можно платить помесячно при желании.
Месячные платежи:
— ипотека — около $1 150 (variable rate = 2.7%, но опасность variable в том, что он может измениться в худшую сторону в любой момент).
— коммунальные услуги: электричество, вода, канализация, мусор — $200-350.
Теперь еще интересный момент.
Когда я решал сколько денег положить на первичный взнос, я просил специалиста по ипотеке сделать для меня некоторые усредненные вычисления. Приведу их здесь, чтобы проиллюстрировать почему я решил положить меньше 20% и заплатить CMHC страховку.
Дом за $350 000 c 20% первичного взноса, на 30 лет под 3.39% fixed.
Ипотека в $280 000 (так как $350 000 минус $70 000[=20%]). За весь срок при помесячных платежах я выплачиваю назад банку около $446 470 (это сумма долга плюс набежавшие проценты). Добавляем к сумме первичный взнос в 20%.
Итог — $516 470.
Дом за $350 000 c 15% первичного взноса, на 30 лет под 3.39% fixed.
Ипотека на $297 500 ($350 000 минус $52 500[=15%]). За весь срок при помесячных платежах я выплачиваю назад банку около $474 370 (сумма долга плюс проценты). Добавляем к сумме первичный взнос в 15% и CMHC fee (в данном случае было $3 570).
Итог — $530 440.
$530 440 — $516 470 = $13 970
То есть, внеся 15% вместо 20%, вы за 30 лет переплатите $13 970 (или $465 в год на протяжении 30 лет, или $39 в месяц). Кто-то скажет: «не так уж и мало!». Но помните, что следуя цифрам в нашем примере, для покупки с 20% вам нужно иметь (внимание!) на $17 500 больше на старте. Почувствовали разницу? Не в течении 30 лет собрать, а в тот момент когда вас утверждают на ипотеку иметь на $17 500 больше…
Есть конечно свои тонкости, как и везде. Например сегодня, если у вас нет 20% банк не даст вам ипотеку дольше чем на 25 лет. Но поэтому я отметил, что вычисления усредненные, всегда просчитывайте свою конкретную ситуацию.
А теперь давайте прикинем, просто так для себя, грубо про покупку против съема. На следующие 25 лет мы возьмем замороженные цифры, как будто ни инфляции, ни изменения процентной ставки, ни роста цен не будет.
Итак, скажем, вы покупаете дом за $450 тысяч, из них $50 тысяч первичный взнос и ипотека на $400 тысяч (срок 25 лет с процентной ставкой в 3.5%).
В итоге дом за $450 000 в 25 лет выходит в следующие цифры:
— $50 000 первичный взнос,
— $400 000 долг,
— около $201 000 набежавших в сумме процентов,
— примерно $50 000 налог на недвижимость (из скромных расчет $2 000/год),
— где-то $100 000 на ремонт и поддержание дома в течении 25 лет,
Через 25 лет у вас будет свой дом, который встанет вам в $801 000.
Теперь если снимать жилье.
Рент за $1 400/мес (условия конечно попроще, чем в доме за $450 тысяч, но очень даже хорошие) за 25 лет встанет в $420 000. Почти на половину меньше, но уже без дома в итоге. Хотя съемное жилье, это все-таки съемное жилье, мы это уже осознали.
…Оркестр трубит басами, трубач выдувает медь.
Думайте сами, решайте сами: иметь или не иметь! (с) Ирония судьбы
——
*landlords — хозяин жилья или земли, которые сдаются в аренду
Продолжение истории следует.
Игорь, спасибо вам вот за такие мясные отчеты и работу. Очень и очень полезный пример-рыба. Естественно, всё и вся не просчитаешь, но даже такое примерное моделирование на долгосрок — очень даже полезная штука, чтобы хоть примерно знать брод.
Пользуйтесь Yury, когда я искал подобную информацию — ничего не нашел, потому и решил расписать свои выкладки.
«Через 25 лет у вас будет свой дом, который встанет вам в $801 000» — можно ли как-то прикинуть рыночную цену данного дома к этому моменту времени?
Хороший вопрос.
Я считаю, что достоверность таких расчетов практически равна нулю. Как рассчитать сколько будет стоит буханка хлеба через 25 лет? Да, по идее цены всегда растут, но все позитивные прогнозы, что делают риелторы, строятся обычно на супер росте цен на недвижимость в последние 30 лет, а помимо этого есть много других тонкостей и факторов. Посмотреть даже на недвижимость в штатах, как стремительно обвалились цены за последние пару лет. Поэтому я подобными прогнозами даже для себя не занимаюсь )
Посмотреть даже на недвижимость в штатах, как стремительно обвалились цены за последние пару лет
=========================
Так это, если смотреть на пару лет. А если на 25 лет, то недвижимость ТОЛЬКО растет. Однако, не все и не везде- так уж равномерно, чтоб точно предсказать, и тут еще «ловушка» в том, что чтобы ваш дом через 25 лет потянул на хорошую сумму, нужно в этот дом хорошо вкладываться все эти 25 лет- обновлять то и другое, менять то и другое, окна-двери-крыша-плита-холодильник-полы-покраска стен, ванная комната и и т.д.
Спасибо Игорь,очень полезная информация
Всегда, пожалуйста
I think it should be said more clearily- that for 1400 in month you would not live inthe home wich cost 400.000 — it more looks like rent price of townhouse wich would cost 250.000, what I mean to say that it might be cheeper or then same , depending on your downpayment and condo fee, to by townhouse then rent exactly the same or even worse one and plus rent it is rent, but when you own home do not forget about repairing and renovation and so on, which is partly covered by condo fee
in our situation then we owned townhouse we paid monthly to bank + condo fee+ tax about 1300, our neighbour rented next one to our for 1500 (utility not included)
Это пример моих расчетов, как я и отметил, нельзя им слепо следовать, нужно рассматривать свою конкретную ситуацию со своими предпочтениями и мыслями.
Вопрос condo fees я уже рассматривал в одной из предыдущих частей и убежден во мнении, что они идут на поддержания косметического порядка, а все остальные, более серьезные работы, будут проводится за дополнительные взносы. Поэтому, скажем, ваши соседи развернулись и съехали, а вам придется платить за новую крышу или фёрнес. Именно поэтому прозорливый лэндлорд берет с них 1500, а не 1300.
Также должен заметить, что платежи, которые тут и там всплывают из-за привилегии быть хозяином своего жилья тоже складываются в копеечку, именно поэтому я бы не заявлял однозначно, что покупать — выгоднее, чем рентовать.
В 2008 году, я снимал жилье и мой лендлорд снизил месячную оплату, потому что невостребованного рента на рынке было много и я собрался переехать в место получше и подешевле. С мортгичем такое невозможно, ведь так?
sell and move
rent to some one and move
about extra — it depence on manegment- in our condo they repair roof after hail without extra fee and nit only this one, but it is only «outside» everything inside is your problem
sell and move? да уж, как говориться good luck )
расскажите потом сколько денег вы на этом потеряли, заплатив штраф по ипотеке (если прерываете срок) и комиссионные риелтору. почитайте форумы: 5-10% минимум нужно чтобы выросла недвижимость чтобы после продажи вы не вышли в минус…
но я, пожалуй, перестану спорить с вами, мой пост как и моя стратегия — не руководство к действию, а публикация моего личного примера
удачи вам!
но я, пожалуй, перестану спорить с вами
uups, I did not realise you see it this way, sorry
I thought we just discussing things
and I did not say — sell and move it is easy or profitable, but if you say selling at the end of your conrtact period ( usually it is 5 years) it is not that bad
we sold you townhouse in 2 years and payd 2000 ( two thousand) penalty- not that bad we did not get any profit but we did not lose anything, because the price grew a little since we bought ( when you sell do not forget that you are paying to both realtors — I do not remember the calculation but for 260.000 it was about 12.000+ for us it was 2000 penalty) in situation then you want to move right away and the price did not grew say for 20.000 or even more you would lose money
спасибо за ваши комментарии, видно что вы — человек думающий и ваш опыт несколько иной.
в какой ситуации вы теперь, если не секрет? дом, таун-хауз, рент?
no problemo 🙂
it is not a secret — we have bought a new home from jayman company ( quick possession) not exactly like that http://www.jayman.com/quickpossession/Summary.aspx?qp=94ec96cc-bd59-e211-8e7c-0050568d0006 but pretty close to and a little cheeper( I kind of surprised that this one is so expensive it used to cost about 320.000) and so far so good- my husband build a fence, I plant some grass on the backyard- it was not included
Хм, интересно. Правильно ли я понимаю, что вы покупали от застройщика на этапе строительства, это помогло выбрать многие элементы на ваш вкус? Как быстро застройщик устранял выявленные «недоделки» до и после сдачи дома?
not with quick possesion- we could not choose anything- because everything was already done or almost done, so we moved in almost after all paper work were done, but if you build it with beginning you can choose everything
tehre was not any trouble with our home- may be good company, may be just get lucky, even more my kids did some damage and they fixed everything without us asking- just come to check if everything Ok and fix almost all our damage
so I have nothing to complain- they are very friendly and encourage to call for any ( I mean any questions) also brought a truck of good soil for backyard for free- in short I am glad we choose this company — it is a positive experience
спасибо за рекомендацию. я слышал плохие отзывы про строителей Trico Homes и Excel Homes именно по тому как они справляются с «доделками»
you absolutelly right there
5-10% минимум нужно чтобы выросла недвижимость чтобы после продажи вы не вышли в минус…
could not agree more
So if you bought the tounhouse 250.000 ( do not forget downayment) and your monthly paiment was 1300 excluding utility for 25 years 325.000 + renovation which would not be covered by condo fee ( and keep in mind that condo fee will increase) so it probably will be more like 400.000
or you rent 1500 for 25 years 375.000 but the rent can rise and some money would be spend on moving and so on thus it might be 400.000
I believe that if you compare the equal things like the exactly the same appartments or townhouse or homes for rent and for buying the cost at the end probably be the same — the only difference will be that then you buy — you will get you own place at the end
…Оркестр трубит басами, трубач выдувает медь.
Думайте сами, решайте сами: иметь или не иметь! (с) Ирония судьбы
🙂
agreed, just want to point out that the equal things should be compared — not a home for 400.000 and rent of appartment/townhouse for 1400 in month — the living condition would not be the same
вы находите за $300 тысяч, но в него необходимо вложить еще $150 тысяч, чтобы привести в порядок. Получается точно такая же сумма под ипотеку
——————————————————————————————
а 150.000 на ремонт,если нужно, банк на основании заключения инспектора добовляет к ипотеке?
к сожалению, авторитетно на этот вопрос я ответить не могу. лучше обратиться к профессионалу
Спасибо Игорь, очень доступно изложено. Надеюсь когда- то и я буду заниматься расчетами для покупки своего жилья 🙂
пожалуйста! конечно, если такая цель есть
Я думаю- это все в рамках вашего одобреного «моргиджа».
Sasha,
$150,000 автоматически не добавляются к ипотеке. Есть специальная ипотечная программа, которая называется Purchase + Improvements (Покупка + Ремонт), по которой действительно можно добавить к моргиджу дополнительные средства на ремонт, но обычно это не более 10% от стоимости покупки (т.е. в этом случае максимум $30,000). Кроме этого, делается профессиональная оценка стоимости жилья на текущий момент и рассчитывается, какой она будет после планируемых ремонтных работ. Если потраченные деньги на ремонт не увеличат рыночную стоимость жилья на такую же сумму, то дополнительный кредит не дадут. Как правило, такой вариант может сработать, если жилье реально значительно хуже (и соответственно дешевле), чем в среднем по району, и отремонтированная кухня, замененные полы и покрашенные стены выведут это жилье на средний уровень по району. Так же это может сработать, если деньги идут на отделку подвала, а соответственно увеличивается жилая площадь жилья и его рыночная стоимость. Если же вы захотите сделать ремонт только потому, что вам не нравится цвет стен в доме или шкафчики на кухне, или захотите что-то более изящное с дизайнерской точки зрения, то скорее всего это не увеличит стоимость вашего жилья на сумму, потраченную на ремонт, и дополнительных денег банк вам не даст.
А какие подводные камни у совершенно нового жилья, например только строящегося. Но через полгода уже будет самостоятельный дом. Требуется ли инспекция, если покупать у самого застройщика?
Sofi, про подводные камни у строящегося жилья в моей ситуации я описывал в одном из предыдущих постов
касательно инспекции — на самом деле она не обязательна и при покупке вторичного жилья, но многие риелторы попросят вас подписать бумагу, что вы от нее отказываетесь и не будете предъявлять претензии после закрытия сделки
also you can read about it here http://vikitravel.ca/2011/06/15/kak-postroit-dom-v-kanade-rasskaz-semena/
Спасибо за статейку. Получется лучше по быстрому выплатить ипотеку-моргидж , хатябы за 10 лет, экономия 100 000